Strategische puntentelling, appeltje-eitje? | Een vast goed gesprek met Jeroen Jones, Tomas Lim en Ton Kortekaas

Zit je in een lopende huurovereenkomst, heb je meer dan 144 punten.

Are you in an ongoing rental agreement, do you have more than 144 points?

Dan zit je in de lopende huurovereenkomst veilig.

Then you are safe in the current rental agreement.

Anderzijds, een verhuurder compleet in zak en as, want hij was ook getroffen door die middenhuur.

On the other hand, a landlord completely down and out, as he was also affected by that middle rent.

Maar bleek door opnieuw na te tellen, toch wat punten te hebben laten liggen.

But it turned out that they had missed some points after counting again.

Welkom bij de nieuwste aflevering van Een Vastgoed Gesprek, de podcast van Interhouse.

Welcome to the latest episode of A Real Estate Conversation, the podcast from Interhouse.

Wij zijn Ton Korterkaas en Thomas Lim en hebben vandaag Jeroen Jones te gast.

We are Ton Korterkaas and Thomas Lim and today we have Jeroen Jones as our guest.

Jeroen is Interhouse-franchise-nemer in de regio's Hilversum en Almere.

Jeroen is an Interhouse franchisee in the regions of Hilversum and Almere.

En we gaan het vandaag met hem hebben over het woningwaarderingsstelsel en het belang van een correct uitgevoerde puntentelling.

And today we are going to talk to him about the housing valuation system and the importance of a correctly conducted point assessment.

Het woningwaarderingsstelsel bestaat alweer sinds 1994, maar het belang ervan is door de invoering van de wet betaalbare huur nog nooit zo groot geweest.

The housing valuation system has existed since 1994, but its importance has never been as great as with the introduction of the Affordable Rent Act.

Deze podcast wordt mede mogelijk gemaakt door Van Poelgeest, BMW en MINI.

This podcast is made possible by Van Poelgeest, BMW, and MINI.

Welkom Jeroen.

Welcome Jeroen.

Dankjewel.

Thank you.

Ja, welkom.

Yes, welcome.

Er is er eentje jarig. Vandaag 30 jaar geworden. Het woningwaarderingsstelsel uit 1994 voor zelfstandige woning.

One of them is celebrating a birthday. Today turned 30 years old. The housing valuation system from 1994 for independent housing.

Is dat ook vandaag?

Is that also today?

Dat is vandaag. En 45 jaar geleden voor onzelfstandige woonruimte. Dat was een bijzonder moment.

That is today. And 45 years ago for non-independent living space. That was a special moment.

Nee, maar het woningwaarderingsstelsel. Voor de luisteraars misschien wel aardig om even heel kort terug te grijpen en toe te lichten waar het vandaan komt en waar het voor bedoeld is.

No, but the housing valuation system. It might be interesting for the listeners to briefly revisit and explain where it comes from and what it is intended for.

Het is eigenlijk een manier om de kwaliteit van de...

It is actually a way to assess the quality of the...

van een huurwoning te bepalen en de kwaliteit vertaald zich dan in de maximale kale huurprijs die een verhuurder voor een woning in rekening mag brengen.

to determine the rent of a rental property, and the quality is then reflected in the maximum basic rent that a landlord may charge for a property.

En uiteindelijk was dat tot 1 juli eigenlijk ook de manier om te bepalen of je nou eigenlijk een sociale huurwoning had of een vrije sectorwoning.

And ultimately, until July 1, that was actually the way to determine whether you had a social rental home or a private sector home.

Toch?

Right?

Ja, klopt helemaal.

Yes, that's absolutely right.

Nou, door de jaren heen heeft het woningwaarderingsstelsel ook aangetoond dat het met de tijd mee moest gaan om die waardering in lijn te laten.

Well, over the years the housing valuation system has also shown that it needed to evolve with the times to align that valuation.

Ehm.

Ehm.

Ja, zijn met wat er op de woningmarkt allemaal gebeurde en zaken als bijvoorbeeld de energieprestatie, maar ook de WOZ-waarde.

Yes, it's about what was happening in the housing market and issues such as energy performance, but also the WOZ value.

Uiteindelijk heeft minister Donner nog een puntensysteem voor wat schaarste gebieden toebedeeld.

Ultimately, Minister Donner assigned a points system for areas of scarcity.

Ehm.

Um.

Ja, wat mij betreft, misschien een beetje sceptisch, maar het heeft eigenlijk door de jaren heen ook altijd wel aangetoond dat het WWS toch ook altijd een klein beetje achter de actuele markt aanloopt.

Yes, as far as I'm concerned, maybe a bit skeptical, but it has actually shown over the years that the WWS always lags a little behind the current market.

Ja.

Yes.

Ja, want voorzieningen worden getroffen aan de hand van zaken die in de markt al een tijdje aan de gang zijn.

Yes, because provisions are being made based on matters that have been happening in the market for some time.

Het WWS was semi-dwingend.

The WWS was semi-binding.

Als je een overeengekomen vrije sector huurprijs had, een aanvangshuurprijs, dan had een huurder tot zes maanden de tijd om die te laten toetsen bij de huurcommissie.

If you had an agreed free sector rent, an initial rent, then a tenant had up to six months to have that assessed by the rent committee.

Ehm, maar die tijd is voorbij.

Um, but that time has passed.

Toch, Jeroen?

Still, Jeroen?

Ja, de huurder heeft niet alleen nu zes maanden tijd, maar gewoon gedurende de hele huurovereenkomst kun je de huur laten toetsen.

Yes, the tenant has not only six months now, but throughout the entire lease agreement, you can request a rent assessment.

Dus als de woning niet voldoet aan het juiste aantal punten, dan loop je eigenlijk als verhuurder gedurende de hele huurperiode het risico.

So if the property does not meet the required number of points, as a landlord you are actually taking a risk throughout the entire rental period.

Ja, precies.

Yes, exactly.

Het risico van aanpassing door de huurcommissie.

The risk of adjustment by the rent committee.

Ja.

Yes.

Nou, eigenlijk dat het semi-dwingend was, vind ik zelf eigenlijk ook wel een beetje raar.

Well, actually I also find it a bit strange that it was semi-compulsory.

Je hebt regels en waarom zouden die regels dan maar een bepaalde periode gelden?

You have rules, and why should those rules only apply for a certain period?

En je doet iets goed of je doet iets niet goed.

And you do something well or you don't do something well.

Maar wij merken wel dat het besef bij de gemiddelde verhuurder nog niet heel erg is ingedaald, wat sinds 1 juli de dwingendheid van het woningwaardeerstelsel is geworden.

But we do notice that the awareness among the average landlord has not yet fully set in regarding the mandatory nature of the property valuation system that became effective on July 1st.

Een grote verandering, maar daardoor ook wel iets wat behoorlijk extra de aandacht verdient.

A big change, but therefore also something that certainly deserves extra attention.

Ja, zeker.

Yes, certainly.

Ik denk ook dat dat komt omdat het nog niet echt afgedwongen wordt tot nu toe natuurlijk.

I also think that it is because it hasn't really been enforced until now, of course.

Dus ik denk dat de noodzaak bij verhuurders misschien op dit moment nog niet zo heel erg hoog poelt, zal ik maar zeggen.

So I think that the necessity for landlords might not be very high at this moment, shall I say.

Omdat de handhaving erop door de gemeentes uitgesteld is tot 1 januari 2025.

Because the enforcement of it has been postponed by the municipalities until January 1, 2025.

Daarnaast is het ook zo dat het nieuwe puntensysteem niet alleen geldt bij een nieuwe verhuur, maar ook op dit moment.

In addition, it is also true that the new points system applies not only to new rentals but also at this moment.

En daar is nog niet iedereen zich van bewust.

And not everyone is aware of that yet.

Dat als je nu een woning hebt die niet aan een juist aantal punten voldoet, ook een bestaande huurovereenkomst gewoon opengebroken zou kunnen worden.

That if you currently have a property that does not meet the correct number of points, an existing rental agreement could also simply be broken.

Ja, ondanks de beloftes van de minister dat dat niet het geval zou zijn.

Yes, despite the minister's promises that this would not be the case.

Dan hebben we het over de overbruggingsregeling.

Then we are talking about the bridging scheme.

Precies.

Exactly.

En als een woning dus in het nieuwe puntensysteem minder dan 144 punten haalt, dan wordt de huurovereenkomst dus inderdaad toch gewoon opengebroken.

And if a property scores less than 144 points in the new points system, then the rental agreement will indeed be simply terminated.

In die zin dat de prijs opeens toetsbaar is.

In the sense that the price is suddenly verifiable.

Terwijl die dat in het oude stelsel niet was.

While that was not the case in the old system.

Ja.

Yes.

Dat klinkt als bijzonder onrechtvaardig.

That sounds particularly unjust.

Het goede nieuws is dat de meeste verhuurders wel genoeg tijd hebben om dingen aan te passen als ze dat zouden willen.

The good news is that most landlords have enough time to make adjustments if they want to.

Ja.

Yes.

Maar dus wil je wel nu actie moeten ondernemen.

But you do want to take action now.

Ja.

Yes.

Kijk, het doel van de minister was natuurlijk om die kwaliteitswaardering van de huurwoningen transparanter, maar ook dwingend te maken.

Look, the minister's goal was of course to make the quality assessment of rental properties more transparent, but also mandatory.

Ja.

Yes.

En de controle hierop te vergroten.

And to increase the control over it.

Hij wilde af van dat vrijblijvende.

He wanted to get rid of that non-committal attitude.

Hij wilde dit zijn de regels.

He wanted this to be the rules.

En daar moet je aan houden.

And you have to stick to that.

Maar het is inderdaad wat jullie terecht aankaarten wel een heel groot verschil met doorgevoerde wetgeving.

But it is indeed, as you rightly point out, a very big difference with implemented legislation.

En het realiseren van de verantwoordelijke voor de uitvoering van die wetgeving, woningverhuurders.

And the realization of the responsibility for the implementation of that legislation, housing landlords.

Ja, goed weten waar ze aan toe zijn.

Yes, it's good to know where they stand.

En ja, de mensen die dan in zo'n overbruggingsregeling vallen, wat voor risico lopen zij in theorie?

And yes, what kind of risks do the people who fall under such a transitional arrangement theoretically face?

Wat is eigenlijk het grootste risico wat je kunt lopen?

What is actually the biggest risk you can take?

Het grootste risico is dat je nu een huurprijs ontvangt die je niet zou mogen ontvangen.

The biggest risk is that you are now receiving a rent that you should not be receiving.

Terwijl je meent daar recht op te hebben omdat je een overeenkomst hebt gesloten.

While you believe you are entitled to it because you have entered into an agreement.

Met een huurder die overigens helemaal tevreden is in zijn woning.

With a tenant who is completely satisfied in his home.

Maar die blijkt bij het natellen van de punten te weinig punten te krijgen.

But it turns out that when the points are recounted, they receive too few points.

En dan zul je dus terug moeten naar de nieuwe huur, een lagere huur.

And then you will have to go back to the new rent, a lower rent.

Ja, maar dat betekent ook als je er voor onbepaalde tijd verhuurd hebt.

Yes, but that also means if you have rented it for an indefinite period.

Dus je hebt de huurder over onbepaalde tijd zitten.

So you have the tenant on an indeterminate basis.

En het is eigenlijk in het verleden, want dat is dan wat je zegt, onterecht geliberaliseerd verhuurd, toch?

And it is actually in the past, because that is what you say, unjustly rented out under liberalization, right?

Nou, je hebt destijds een huurovereniging gesloten die destijds terecht geliberaliseerd was.

Well, you concluded a rental agreement back then that was rightly liberalized at that time.

Want je hield je keurig aan de punten.

Because you adhered neatly to the points.

Alleen de minister heeft de grens opgetrokken.

Only the minister has drawn the line.

Ja.

Yes.

En nu met terugwerkende kracht wordt er beoordeeld of je alsnog aan die punten voldoet.

And now, with retroactive effect, it is being assessed whether you still meet those criteria.

Ja.

Yes.

En dat is een beetje zoals je tijdens de wedstrijd de spelregels verandert.

And that's a bit like changing the rules of the game during the match.

En dat klinkt als, en dat voelt ook als heel onrechtvaardig, maar dat is nu wel de realiteit.

And that sounds like, and it also feels like very unfair, but that is now the reality.

Ja.

Yes.

Je zult dus iedere woning die je nu verhuurt gewoon na moeten laten tellen.

So you will just have to have every property you are currently renting counted again.

Ja.

Yes.

Om te kijken of je niet per ongeluk toch nog te weinig punten hebt.

To see if you accidentally still have too few points.

Daar waar je misschien van mening bent dat je het jarenlang goed hebt gedaan.

Where you might think that you have done well for years.

En dat heb je dus ook.

And you have that too.

Ja.

Yes.

Want je moet het in ieder geval weten.

Because you need to know it anyway.

Kijk, misschien door die onrechtvaardigheid is het ook wel ingewikkeld.

Look, maybe it's complicated because of that injustice.

Maar door die onrechtvaardigheid is het ook wel iets wat aanvechtbaar is voor een rechter.

But because of that injustice, it is also something that can be contested by a judge.

Want het is iets wat eigenlijk in een rechtsstaat zoals wij hebben eigenlijk niet zou mogen.

Because it is something that actually should not be allowed in a rule of law like we have.

Dat je inderdaad tijdens de wedstrijd de spelregels op zo'n manier verandert dat je in het verleden

That you indeed change the rules of the game during the match in such a way that you are in the past

al rekening had moeten houden met een stelsel wat er toen nog niet bestond.

already had to take into account a system that did not yet exist at that time.

En consequenties die eigenlijk niet overzien zijn.

And consequences that actually are not foreseen.

Ja.

Yes.

Wij zeggen weleens het is alsof je door je eigen straat heen rijdt met 50 kilometer per

We sometimes say it's like driving through your own street at 50 kilometers per hour.

uur.

hour.

En je gemeente bepaalt dat het vanaf volgende week met 30 kilometer per uur mag.

And your municipality determines that starting next week, it will be allowed to go 30 kilometers per hour.

En daar hou je je keurig aan.

And you stick to that nicely.

Maar nu blijkt je een boete te krijgen van een jaar geleden.

But now it turns out you are receiving a fine from a year ago.

Ja.

Yes.

Omdat de gemeente zegt ja luister, het is nu 30 en vorig jaar reed je 50.

Because the municipality says yes, listen, it is now 30 and last year you drove 50.

Ja.

Yes.

En zo is het ook.

And so it is.

Ja.

Yes.

Dus daar is de laatste discussie ook zeker niet over gevoerd.

So the last discussion certainly hasn't been had about that.

Nee.

No.

Maar heel concreet zul je dus nu gewoon na moeten kijken of je wel aan de nieuwe punten voldoet.

But very concretely, you will just have to check whether you meet the new points.

Oké.

Okay.

Maar voor de goede orde Jeroen.

But for the sake of clarity, Jeroen.

Stel je bent woningeigenaar en je twijfelt of je in de overbruggingsregeling valt.

Imagine you are a homeowner and you are unsure if you qualify for the bridging scheme.

Dan is het dus zaak om een puntentelling uit te laten voeren.

Then it is important to have a scoring system implemented.

Zeker.

Sure.

Omdat uit die puntentelling blijkt dat de woning 142 punten heeft.

Because the scoring shows that the house has 142 points.

Dus je hebt, je bent je 144 punten min.

So you have, you are 144 points short.

Laten we maar zo zeggen.

Let's put it this way.

Welke smaken heeft een eigenaar dan, ja wat voor mogelijkheden heeft die dan?

What options does an owner have then, what possibilities does that person have?

De eigenaar heeft dan de mogelijkheid als je niet nu voldoende punten hebt om tot volgend

The owner then has the option, if you do not have enough points now, to carry over until next time.

jaar juli de woning aan te passen.

year July to adjust the property.

Oké.

Okay.

Luxor te maken.

To make Luxor.

Ja.

Yes.

Waardoor de woning meer punten krijgt.

Which gives the house more points.

Dus de aanpassingen die je doet, het aantal punten dat je daarvoor krijgt mag je dan gebruiken.

So the adjustments you make, the number of points you receive for that, you may use.

En daarmee kom je wellicht net boven die 144 punten.

And with that, you might just exceed those 144 points.

Ja.

Yes.

Blijkt nou dat je nu al boven de 189 punten uitkomt, dan heb je weinig zorgen ook voor

It turns out that if you already reach above 189 points, then you have little to worry about.

de volgende keer.

the next time.

Ja.

Yes.

Want dat betekent dat ook bij het moment dat je huurder vertrekt en je woning weer opnieuw

Because that means that even at the moment your tenant leaves and you rent out your property again

verhuurt, nog net zo goed in de vrije sector zat als dat je vroeger zat.

rents out, just as good in the private sector as you used to be.

Ja.

Yes.

Maar daar heb je toch behoorlijk veel meer punten voor nodig dan vroeger.

But you need quite a lot more points for that than before.

Ja precies.

Yes exactly.

Op korte termijn is de smaak, zit je in een lopende huurovereenkomst, heb je meer dan 144

In the short term, the taste, are you in an ongoing rental agreement, do you have more than 144

punten, dan zit je in de lopende huurovereenkomst veilig.

points, then you are safe in the current lease agreement.

Precies.

Exactly.

Ja.

Yes.

Dus je kan voor onbepaalde tijd door je huurder kan zo lang mogelijk blijven zitten.

So you can stay for an indefinite period as long as your tenant can remain.

Ja.

Yes.

Maar als je straks opnieuw gaat verhuren, zul je niet 144 punten, maar 189 punten moeten

But when you start renting again, you will need 189 points instead of 144 points.

hebben.

to have.

Ja.

Yes.

Want voor de goede orde, ook voor de luisteraars, dat is dus ook een heel belangrijk nieuw aspect

For the sake of clarity, especially for the listeners, that is indeed a very important new aspect.

aan het woningwaarderingsstelsel.

to the housing valuation system.

Ik zei het in het begin al, je had vroeger een sociale en een vrije sector, daar heeft

I said it at the beginning, you used to have a social sector and a private sector, that has

de minister per 1 juli een nieuwe sector aan toegevoegd, de zogenaamde middenhuur.

The minister added a new sector as of July 1, the so-called mid-market rental.

En dat heeft er eigenlijk voor gezorgd dat we eigenlijk twee gereguleerde sectoren hebben.

And that has actually led to the fact that we actually have two regulated sectors.

De sociale sector en die middenhuursector.

The social sector and the middle rental sector.

En de vrije sector woning heb je nu dus pas vanaf 187 punten.

In the private housing sector, you now only have access from 187 points.

187.

187.

Ik zei 190, maar dat is 187 punten.

I said 190, but that's 187 points.

Het 189 punten is een beetje veilig, maar het gaat om 187 punten.

The 189 points are a bit safe, but it's about 187 points.

En het tweede aspect, want het doel van de minister was inderdaad om de controle, om

And the second aspect, because the minister's goal was indeed to control, to

het woningwaarderingsstelsel dwingend te maken en handhaving ook te waarborgen, door de gemeentes

to make the housing valuation system mandatory and also to ensure enforcement by the municipalities

is dat dan in de praktijk.

Is that then in practice?

En die transparantie, Jeroen, is dat gelukt?

And that transparency, Jeroen, has it worked out?

Is het woningwaarderingsstelsel nu voor iedereen?

Is the housing valuation system now available for everyone?

Zoals de minister zich tegenstelt.

As the minister opposes.

Zijn doel stelde transparant, makkelijk in te vullen en komt iedereen op hetzelfde puntenaantal

His goal was to make it transparent, easy to fill out, and for everyone to have the same score.

uit als je.

out if you.

Ik weet het antwoord op de vraag natuurlijk al, maar komt iedereen op hetzelfde puntenaantal

I already know the answer to the question, of course, but does everyone come to the same number of points?

uit als.

off as.

Stel dat jij en je verhuurder allebei een toetsing doen van een woning.

Suppose you and your landlord both conduct an assessment of a property.

Jullie vullen allebei op huurcommissie.nl het puntensysteem in.

You both fill in the points system on huurcommissie.nl.

Komen jullie dan allebei op hetzelfde aantal punten, want dat is wat de minister heeft

Do you both end up with the same number of points, because that is what the minister has?

beloofd.

promised.

Het goede nieuws is dat het een stuk eenvoudiger is geworden.

The good news is that it has become a lot easier.

Dat is fijn.

That is nice.

Maar.

But.

Soms kan een puntverschil in de uitkomst een enorm effect hebben op de uiteindelijke

Sometimes a point difference in the outcome can have a huge effect on the final result.

prijs.

price.

En daar zien we nog wel eens wat verschillen.

And there we sometimes see some differences.

Als een verhuurder zelf aan de slag gaat, dat kan.

If a landlord takes matters into their own hands, that is possible.

Je kan gewoon op internet proberen een punttelling in te vullen, maar kleine verschillen hebben

You can just try to fill in a score online, but small differences can have an impact.

vaak een enorm groot gevolg, want we zien bij het niveau waar je nu aan moet voldoen,

often a huge consequence, because we see at the level you now have to meet,

dus die 187 punten, dat de woning best wel groot moet zijn en best wel veel voorzieningen

So those 187 points mean that the property must be quite large and have quite a lot of facilities.

moet hebben.

must have.

En daar maakt één of twee punten bijzonder veel uit.

And there, one or two points make a significant difference.

Ja.

Yes.

Dus daar kun je eigenlijk.

So there you can actually.

Daar moet je niet in vergissen.

You shouldn't make a mistake about that.

Dit moet je gewoon goed, goed narekenen.

You really need to double-check this thoroughly.

En er zit ook in het nieuwe systeem, ondanks het feit dat het veel eenvoudiger en misschien

And there is also in the new system, despite the fact that it is much simpler and perhaps

wat eerlijker is geworden, toch nog steeds gekke dingen, gekke dingen in.

what has become fairer, still strange things, strange things in.

Ja.

Yes.

Kun je daar een voorbeeldje noemen?

Can you give an example of that?

Ja.

Yes.

Een aansprekend voorbeeldje van een gek puntje waar mensen hun hand op gaan.

An appealing example of a quirky point where people are going to put their hands on.

Nou, laat ik zeggen dat het moderniseren, je ziet een modernisering met name in het

Well, let me say that modernization, you see a modernization primarily in the

stukje keuken, het waarderen van de keuken, dat nu voor het eerst een kokend waterkraan,

a piece of kitchen, appreciating the kitchen, which now for the first time has a boiling water tap,

heel hip in de meeste keukens, een punt krijgt.

very trendy in most kitchens, a point gets.

Wow.

Wow.

Maar een koelkast krijgt alleen een punt als die ingebouwd is.

But a refrigerator only gets a point if it is built-in.

Nou kent u die kleine koelkastjes onder het werkblad, maar je hebt ook die Amerikaanse

Well, you know those little refrigerators under the countertop, but you also have those American ones.

koelkasten die blokjes geven en vertellen wanneer er melk op is.

Refrigerators that dispense ice cubes and tell you when you're out of milk.

Ja.

Yes.

Nou, helaas, daar krijg je dus geen punten voor.

Well, unfortunately, you don't get points for that.

Immers, het is geen inbouw.

After all, it is not a built-in.

Nee.

No.

Echt nog iets uit de jaren negentig, dat inbouw waarde had en een vrijstaande apparatuur niet.

Really something from the nineties, that built-in appliances had value and standalone appliances did not.

En zo'n koelkast kost 3.500 euro.

And such a refrigerator costs 3,500 euros.

Precies.

Exactly.

Dus daar zie je geen waardering in.

So you don't see any appreciation in that.

Hetzelfde geldt voor een close-in boiler bijvoorbeeld, geeft heel veel comfort en gemak

The same applies to a close-in boiler, for example; it provides a lot of comfort and convenience.

in de keuken.

in the kitchen.

Dan krijg je geen punten.

Then you won't get any points.

Die zou namelijk gewaardeerd moeten worden in het energielepel, omdat daar dan de energieprestatie

It should be valued in the energy label, as that is where the energy performance is measured.

door verbetert.

through improvement.

Dat zie je dus eigenlijk amper terug.

You can hardly see that back.

Dat soort hele kleine voorbeelden.

That kind of very small examples.

Het systeem is al met al wel wat eenvoudiger geworden en wat eerlijker ten aanzien van

The system has become somewhat simpler overall and somewhat fairer regarding

kastruimte, ten aanzien van apparatuur.

technical room, in relation to equipment.

Een combimagnetron, die hadden we wellicht in 94 niet, die kookt het watergraan nog helemaal

A combination microwave, we probably didn't have that in '94, it cooks the water grain completely.

niet.

not.

Nee.

No.

En dat soort taken worden nu gewoon beter gewaardeerd.

And that kind of tasks are now simply valued better.

Maar je ziet natuurlijk hele kleine, als je het niet goed in je vingers hebt, dan maak

But you see very small ones, if you don't have it right in your fingers, then you make

je al snel een kleine fout.

you quickly make a small mistake.

Heb je dan praktijkvoorbeelden van, want jij doet veelvuldige puntentellingen en je

Do you have practical examples of that, because you do frequent point counts and you...

bent opgeleid.

are trained.

Maar heb je nou praktijkvoorbeelden van situaties waarbij het voor een eigenaar uiteindelijk

But do you have practical examples of situations where it ultimately benefits an owner?

heel anders uitpakte dan diegene zelf voor ogen had?

turned out very differently than the person themselves had envisioned?

Ja, twee kanten op.

Yes, two ways.

We hebben een eigenaar gehad die bijvoorbeeld helemaal overtuigd was dat hij een vrije sectorwoning

We had an owner who was completely convinced that he had a private sector home.

had.

had.

Maar wij, wij, onze twijfels hadden gezien het formaat en het type woning.

But we, we had our doubts given the size and type of house.

En dan bleek die toch online een aantal velden verkeerd te hebben aangeklikt.

And then it turned out that they had clicked a number of fields incorrectly online.

Daardoor kreeg die woning meer waardering dan dat die eigenlijk zou moeten hebben.

As a result, that property received more appreciation than it actually should have.

Oké.

Okay.

En uiteindelijk was het helemaal geen vrije sectorwoning, maar een woning die in de middenhuur

And in the end, it wasn't a private rental at all, but a home that falls under the middle rent category.

viel.

fell.

Anderzijds, een verhuurder compleet in zak en as, want hij was ook getroffen door die

On the other hand, a landlord completely down and out, because he was also affected by that.

middenhuur, maar bleek door opnieuw na te tellen toch wat punten te hebben laten liggen.

mid-rent, but turned out to have missed a few points after counting again.

En die punten waren cruciaal en genoeg om die woning uiteindelijk dan toch nog steeds

And those points were crucial and enough for that property ultimately still.

in een vrije sector te mogen verhuren.

to be allowed to rent in a free sector.

En dat verschil is enorm.

And that difference is enormous.

Ja.

Yes.

Want met een toekenning in, als je woning niet aan 180 punten komt, dan mag je voor een kale

Because with an allocation in, if your home does not reach 180 points, you are allowed to apply for a bare

huur niet meer vragen dan 1100.

Do not ask for more than 1100 rent.

Maar de verhuurder was gewend om rond de 16-1700 euro te vragen, dus dat verschil was

But the landlord was used to asking around 1600-1700 euros, so that difference was

best fors.

best regards.

Ja.

Yes.

En dat hing uiteindelijk maar wellicht op een verwarming, of de gang wel of niet verwarmd

And that ultimately depended on whether the heating worked, or whether the hallway was heated or not.

was.

was.

Ja.

Yes.

En of het nou echt, of er sprake was van een eenhands mengkraan, of was dit een thermostatische

Whether it was truly a single-handle mixer tap or if it was a thermostatic one.

mengkraan.

faucet.

Ja.

Yes.

En is de douche nou, kun je de douchecabine helemaal afsluiten, of was het een gordijntje

And is the shower now, can you completely close off the shower cabin, or was it just a curtain?

dat je dicht schoof.

that you slid close.

De verhuurder was in eerste instantie overtuigd dat dat dus een volledige afscheiding was

The landlord was initially convinced that it was indeed a complete separation.

van de douche, doormidden van de gordijn.

from the shower, through the middle of the curtain.

Oh ja.

Oh yes.

Nul punten.

Zero points.

Ja.

Yes.

Ja, precies.

Yes, exactly.

En hoeveel zat die eerste verhuurder dan, die je noemt, die dan Wienswoning dus in de

And how much was that first landlord, that you mentioned, then Wienswoning thus in the...

middenhuur terechtkwam, hoeveel zat die er dan naast?

how much was it off if it ended up in the middle rent?

We hebben een aantal gevallen dat het maar één of twee punten scheelt.

We have a few cases where it only differs by one or two points.

Zo.

There.

En dan is er dus door woningverbetering vaak nog wel zo'n verbetering te maken.

And then there is often still an improvement to be made through housing improvement.

Ja.

Yes.

Daar was bijvoorbeeld, de commie-magnetron was wel gewaardeerd als een magnetron, maar

For example, the commie microwave was appreciated as a microwave, but

niet als een oven.

not like an oven.

Miste daar dus één punt voor, en de gang was als niet verwarmd aangegeven, had nul

So I missed one point there, and the hallway was indicated as not heated, scored zero.

punten.

points.

Ja.

Yes.

Om de verwarming aan te klikken.

To turn on the heating.

Want die verwarming was er.

Because that heating was there.

Oh.

Oh.

Was er.

Was there.

Maar die was gewoon niet aangevinkt.

But that just wasn't checked.

Die was gewoon niet aangevinkt.

That was simply not checked.

Ja, ja.

Yes, yes.

Was de woning ineens vrije sector.

Was the property suddenly in the free sector?

Ja, precies.

Yes, exactly.

Maar daarnaast kennen we ook, en dit zijn natuurlijk de kleine aanpassingen die een

But besides that, we also know, and these are of course the small adjustments that a

woning in de vrije sector krijgen, maar ze hebben recent een woning in de vrije sector

to get a home in the private sector, but they recently got a home in the private sector

kunnen behouden door het energielabel te laten updaten.

can be maintained by updating the energy label.

Ja.

Yes.

Er was dus een jaar of vijf, zes geleden een goed energielabel afgegeven, maar daar is

So about five or six years ago, a good energy label was issued, but that has

ook het een en ander in veranderd.

a few things have also changed.

De woning had een energielabel C.

The property had an energy label C.

Wij hadden gezien dat de meeste woningen in de buurt met een energielabel B werden verkocht

We had seen that most homes in the neighborhood were sold with an energy label B.

en met een simpele upgrade van het energielabel, met andere woorden, het energielabel is weer

and with a simple upgrade of the energy label, in other words, the energy label is again

opnieuw opgemaakt, kreeg een B, kreeg daardoor vijftien extra punten.

reassessed, received a B, which resulted in fifteen extra points.

Let wel, een koelkast krijgt één punt, een vaartwasmachine anderhalf punt, dus we praten

Note that a refrigerator receives one point, a dishwasher one and a half points, so we are talking.

hier over een enorme toevoeging van het aantal punten, simpelweg door je energielabel te updaten.

Here about a huge addition to the number of points, simply by updating your energy label.

Ja, precies.

Yes, exactly.

Dat is overigens ook wel wat een toezegging is in dat nieuwe WWS, dat buitenruimtes een

That is also what a commitment is in that new WWS, that outdoor spaces a

energielabel extra hoge waarde heeft.

energy label has an extra high value.

En wat jij dus nu eigenlijk aangeeft, dat blijkt in de praktijk ook, maar dan is het

And what you are actually indicating now also proves to be true in practice, but then it is

dus heel relevant om iedere keer wel heel goed te kijken en dingen wellicht opnieuw onder

So very relevant to take a good look every time and perhaps reassess things.

de loep te nemen, terwijl je eigenlijk misschien helemaal niks verandert aan de woning.

to take a closer look, while you might not actually change anything about the house at all.

Precies.

Exactly.

Kan dus ook.

Can also be done.

Ja.

Yes.

En in sommige gevallen is een upgrade, bijvoorbeeld het plaatsen van zonnepanelen, voldoende om

And in some cases, an upgrade, such as installing solar panels, is sufficient to

een energielabel A te krijgen of een A-plus label en daarmee krijgt de woning zoveel punten

to obtain an energy label A or an A-plus label, and as a result, the property earns so many points.

dat die nog steeds in de vrije sector valt.

that it still falls within the private sector.

Ja, niemand wil zonnepanelen meer.

Yes, no one wants solar panels anymore.

Behalve mensen die hun punten willen verbeteren voor het woningwaarderingstelsel.

Except for people who want to improve their scores for the housing valuation system.

Ja, inderdaad.

Yes, indeed.

Ja, want dat zijn de grootste drie pijlers van het woningwaarderingstelsel, de WOZ-waarde,

Yes, because those are the three main pillars of the property valuation system, the WOZ value.

het energielabel en de oppervlaktes.

the energy label and the surfaces.

Daar kun je het meeste punten mee scoren en met luxe toevoegen en buitenruimte, dus inderdaad

That's where you can score the most points, along with luxury additions and outdoor space, so indeed.

zoals Tom aangeeft, daar kun je dus nog extra punten mee scoren, zou je bijna kunnen zeggen.

As Tom indicates, you could score extra points with that, you could almost say.

Ja, in lijn met die wet betaalbare huur hebben we natuurlijk een wet goed verhuurderschap,

Yes, in line with that affordable housing law, we of course have a law on good landlordship.

die al wat langer van kracht is, maar die twee grijpen ook in elkaar in.

which has been in effect for some time now, but the two also intertwine with each other.

Je bent verplicht om in je huurovereenkomst op te nemen dat er van de betreffende gemeente

You are required to include in your lease agreement that there is from the relevant municipality.

waar de woning verhuurd wordt een meldpunt is, daar kan een huurder terecht op het moment

where the property is rented out, there is a reporting point where a tenant can go at the moment

dat die onrechtmatigheden ervaart, dat kan in de verstandhouding met de verhuurder zijn,

that those irregularities are experienced, that can be in the relationship with the landlord,

maar ook wel degelijk met betrekking tot de puntentelling, tot de waardering van de woning.

but also certainly regarding the scoring, concerning the valuation of the property.

En Jeroen, kun je aangeven?

And Jeroen, can you indicate?

Ja.

Yes.

Hoe die dwingendheid, want vroeger meldde je bij de huurcommissie, nu kan dat ook bij

How that urgency, because in the past you reported to the rental commission, now you can also do that at

de gemeente, maar als je nou als verhuurder dus niet daaraan gehouden hebt, omdat je zelf

the municipality, but if you as a landlord have not adhered to that, because you yourself

een foutieve puntentelling hebt uitgevoerd.

you have conducted an incorrect scoring.

Ik hoor ook nog wel eens in de wandelgangen de eigenaar zeggen, nou, je wilt zo mijn deurtje

I also sometimes hear the owner say in the hallways, well, you want my little door like that.

wel voorbij gaan, ze zoeken me eigenlijk helemaal geen puntentelling, ik heb genoeg huurders

Well past that, they actually aren't looking for any scoring, I have enough tenants.

die het voor dit bedrag willen huren, ik sluit gewoon een huurcontract.

who want to rent it for this amount, I will just sign a rental contract.

Ja.

Yes.

Verstandig, denk ik het niet.

I don't think so.

Nee.

No.

Afwachten is nooit de goede houding, ook hier denk ik dat iedereen er wijs aan doet om goed

Waiting is never the right attitude; here too, I think it is wise for everyone to take action.

inzicht te krijgen in het aantal punten om dit soort dingen voor te zijn.

to gain insight into the number of points to be prepared for such things.

Want vanaf 1 januari aanstaande is het ook verplicht om een puntentelling bij te voegen

Because starting January 1st, it is also mandatory to include a points tally.

aan de huurovereenkomst.

to the lease agreement.

Dus mocht je na 1 januari je woning willen verhuren, dien je ook zelf een puntentelling

So if you want to rent out your home after January 1st, you also need to do your own scoring.

toe te voegen en kies je daarvoor voor iets wat je hapsnap hebt gedaan of iets wat goed

to add and you choose something that you have done haphazardly or something that is good

doorgerekend is.

calculated.

Dat is één.

That is one.

En twee zou ik zeggen, ja, de meeste woningen worden wel met een opzegtermijn van een maand

And I would say two, yes, most residences do have a notice period of one month.

aangegeven dat de huurder eruit gaat, wil je daarop wachten tot je weet wat voor actie

Indicated that the tenant is moving out, do you want to wait for that to know what action to take?

je wilt ondernemen?

Do you want to start a business?

Of is het iets wat je vooraf moet doen?

Or is it something you have to do beforehand?

Nou, wij adviseren om dat vooraf te doen.

Well, we advise to do that beforehand.

Door nu van tevoren een puntentelling op te laten maken, zodat je weet waar je aan toe

By having a scoring system created in advance, so that you know what to expect.

bent.

bent.

Ja, precies.

Yes, exactly.

Plan een campagne kan maken en dan ook...

You can create a campaign and then also...

Ja, soms kun je nog kleine aanpassingen doen terwijl de huidige huurder erin zit.

Yes, sometimes you can still make small adjustments while the current tenant is living there.

We hebben laatst een gang waar nog geen, een hal waar nog geen verwarming hing, voorzien

We recently equipped a corridor that did not yet have heating.

van een mooie radiator, waardoor die wel meetelde.

from a beautiful radiator, which made it count.

En de huidige huurder wilde daar met alle plezier mee werken.

And the current tenant was more than happy to cooperate with that.

De woning ging zonder enige dag van leegstand door naar de volgende.

The property went directly to the next without any day of vacancy.

En in een vrij sector.

And in a free sector.

Ja, want daar zit natuurlijk ook, wij noemen het een strategische puntentelling, wat wij

Yes, because there is also, we call it a strategic scoring system, what we

uitvoeren met interhouse kantoren.

to execute with interhouse offices.

En een belangrijk onderdeel daarvan maakt ook uit dat we direct dat meenemen in een

And an important part of that also involves us directly taking that into a

verhuuradvies.

rental advice.

Dus mogelijk ook een verbeteradvies.

So possibly also a recommendation for improvement.

Ja.

Yes.

Het uitvoeren van een puntentelling kan je aan meerdere partijen uitbesteden.

You can outsource the scoring to multiple parties.

Die optie is er altijd.

That option is always there.

Alleen wij nemen het wel mee in een heel traject van een verhuuradvies voor nu en voor

Only we will incorporate it into a complete process of rental advice for now and for.

de toekomst.

the future.

Ja.

Yes.

Ik denk wel belangrijk om even te benadrukken.

I think it's important to emphasize this.

Ja, wat denk ik in lijn daarmee nog ook belangrijk is om te benadrukken Thomas, is dat door de

Yes, what I think is also important to emphasize in line with that Thomas, is that by the

dwingendheid van het WWS de gevolgen voor een verhuurder die zich dus niet aan de regels

the compulsion of the WWS the consequences for a landlord who does not adhere to the rules

houdt.

holds.

Die eigenlijk onregelmatig voor een verkeerde en dan ga ik even uit voor een te hoge prijs

That actually irregularly applies to a wrong one and then I'm going out for a too high price.

verhuurd.

rented.

Ja, eigenlijk bijna garantie heeft op officiële waarschuwing en misschien zelfs wel bestuurlijke

Yes, it actually has almost a guarantee of an official warning and maybe even a managerial one.

boetes.

fines.

Vanuit de gemeente.

From the municipality.

Ja, precies.

Yes, exactly.

Waar voorheen vroeger de huurder naar de huurcommissie ging.

Where previously the tenant used to go to the rental committee.

Ja.

Yes.

Dat was op zich een mooi loket waar een huurder zich kon vervoegen.

That was a nice counter where a tenant could go.

Om te toetsen of de huur wel klopte of de servicekostafrekening juist was en of de huurverhoging

To verify whether the rent was correct or the service charge statement was accurate and whether the rent increase

ook juist was.

was also right.

Ja.

Yes.

En de gemeente daar inspringen.

And the municipality will intervene there.

En daar zijn nogal wat verschillen hoe de ene gemeente daarmee omgaat vergelijk met

And there are quite a few differences in how one municipality handles this compared to

de ander.

the other.

En de ene gaat er heel proactief mee om en probeert feitelijk te voorkomen dat je nog

And one deals with it very proactively and actually tries to prevent you from still

de woning verder mag verhuren.

the property may be further rented out.

Ja, precies.

Yes, exactly.

Want dat wil ik ook benadrukken dat de gevolgen voor de verhuurder los van eventueel hoge

Because I want to emphasize that the consequences for the landlord are separate from any potential high...

bestuurlijke boetes, ook al zal het waarschijnlijk beginnen met waarschuwingen, maar ja echt

administrative fines, even though it will probably start with warnings, but yes really

kan leiden tot grote problemen en de illusie van goh het zal maar een deurtje wel voorbij

can lead to big problems and the illusion of oh well it will just be a door passing by

gaan.

to go.

Ja.

Yes.

En ik denk ook dat je dat als eigenaar echt niet moet willen riskeren want die dat is

And I also think that as an owner you really should not want to take that risk because that is.

gewoon voorbij.

just passing by.

Het is.

It is.

Heb jij al signalen dan Jeroen over gemeentes die dan echt proactief dus hoe en hoe zie

Do you already have signals then, Jeroen, about municipalities that are really being proactive, so how and how do you see it?

je dat dan voor je gaan ze dan funda af om te kijken of zo'n woning wel aan de punten

You're going to check on Funda to see if such a property meets the criteria.

voldoet of of weten we het gewoon nog niet?

Does it meet the requirements, or do we just not know yet?

Nou wij zijn werkzaam in regio het Gooi en Almere daar zien we dat dit soort zaken nog

Well, we are active in the Gooi and Almere region, and there we see that these kinds of things still...

niet immers de meeste gemeentes lieten dat vroeger altijd aan de huurcommissie over.

Not all municipalities used to leave that to the rental committee.

Ja.

Yes.

Maar er zijn gemeenten die daar maar al te graag mee aan de slag gaan.

But there are municipalities that are all too eager to get started with that.

Ik hoor voorbeelden uit de wat grotere steden.

I hear examples from the somewhat larger cities.

Ja.

Yes.

Dat er ook nog mensen worden op straat huurders probeert te bewegen zo'n puntentelling zelf

That there are still people on the street trying to get tenants to do such a point tally themselves.

uit te voeren.

to be executed.

Ja.

Yes.

En alvast services aan te bieden om met die verhuurder in gesprek te gaan.

And already offer services to engage in conversation with that landlord.

Ja.

Yes.

Dus dus wacht dat niet af en en stel proactief een puntentelling op weet waar je aan toe

So don't wait for that and proactively set up a scoring system to know where you stand.

bent.

bent.

Ja laten we opstellen.

Yes, let's prepare.

Ja laat je niet verrassen ook hè.

Yes, don't let yourself be surprised either, okay?

Laat je niet verrassen maar dat geeft rust want je weet waar je aan toe bent.

Don't be caught off guard, but that brings peace because you know what to expect.

Ja.

Yes.

En en wacht niet af tot die huurder komt of wacht niet af dat je huurder op zegt en dat

And don't wait for that tenant to come or wait for your tenant to say goodbye and that

je wordt geconfronteerd met het moment waarop je dat wel moet doen.

You are faced with the moment when you have to do that.

Ja.

Yes.

Wees het voor.

Be the example.

Ja precies.

Yes exactly.

Nou ja wat je net ook al aangaf.

Well, what you just indicated.

Ik denk dat voor de voor voor alle woningverhuurders belangrijk is dat je ja bij een op handen

I think it is important for all landlords that you say yes to a situation at hand.

zijnde mutatie ja de juiste volgorde aanhoudt van werkzaamheden waaronder die puntentelling

Being a mutation, yes it maintains the correct order of work including that point tally.

op een goed moment in te passen zodat je ja goed weet en waar je aan toe bent maar ook

to fit in at a good moment so that you know well what you are doing and what to expect but also

hoe te handelen bij die op handen zijnde mutatie.

how to act in response to that impending mutation.

Nou nogmaals Julien jij bent opgeleid maar ja voor de luisteraars misschien wel relevant

Well again Julien, you are trained but yes, it might be relevant for the listeners.

om te weten dat onze hele groep op dit moment in opleiding is en wij zien dat als een heel

to know that our entire group is currently in training and we see that as a very

belangrijk onderdeel van onze dienstverlening.

important part of our service.

Zeker.

Sure.

We willen eigenaren van A tot Z ontzorgen en ja puntentelling is daarin gewoon een primair

We want to relieve owners from A to Z and yes, scoring is simply a primary aspect of that.

onderdeel geworden.

become part.

Jij gaf ook al aan dat per 1 januari 2025 het verplicht is om die puntentelling fysiek toe

You also indicated that as of January 1, 2025, it is mandatory to physically implement that point system.

te voegen aan de huurovereenkomst.

to be added to the rental agreement.

Dat ook gemeentes tools krijgen om te handhaven daarop maar ja ik weet niet hoe jij daarnaar

That municipalities will also receive tools to enforce this, but I don’t know how you view that.

kijkt.

looks.

Ik ben zelf van mening dat het eigenlijk slim is om waar mogelijk nu die puntentelling al

I personally believe that it is actually wise to start counting points where possible now.

toe te voegen.

to add.

Want als gemeentes kunnen handhaven vanaf januari 2021.

Because municipalities can enforce from January 2021.

Ja.

Yes.

Dan kan ik wel zeggen dat de huurovereenkomsten zijn gesloten na januari 2025.

Then I can say that the lease agreements were concluded after January 2025.

Ja betekent dat niet dat ze pas gaan handhaven op huurovereenkomsten gesloten na januari 2025.

Yes, doesn't that mean that they will only start enforcing rental agreements made after January 2025?

Een huurder kan zich nu ook al melden als die van mening is dat die een huurovereenkomst

A tenant can now also report if they believe they have a lease agreement.

heeft waar dingen niet in kloppen of de huurprijs niet correct is.

there are things that are not correct or the rental price is not accurate.

Zeker.

Sure.

Dus die transparantie ja geldt wat ons betreft eigenlijk al ja sinds 1 juli jongsleden.

So that transparency yes has actually been applicable for us since July 1st of this year.

Ja wat misschien nog wel aardig is om aan te stippen en ik weet niet hoe jij dat ervaart.

Yes, what might be nice to point out is that I don't know how you experience that.

De nadruk ligt voornamelijk op.

The emphasis is mainly on.

Ja.

Yes.

De nadruk ligt voornamelijk op proberen een woning in de vrije sector te houden of

The focus is mainly on trying to keep a housing unit in the private sector or

te krijgen.

to get.

En dat is denk ik extra heet omdat het prijsverschil tussen een vrije sector en een middenhuursectorwoning

And I think it is especially heated because of the price difference between a free sector and a middle rental sector home.

heel erg groot is en met name het laatste anderhalf jaar ook steeds groter is geworden.

is very large and, in particular, has become even larger over the last year and a half.

Wat is jouw ervaring daarin in het gooi?

What is your experience in that area in 't Gooi?

Kijk de hete steden als Utrecht en Amsterdam daar kennen we de verhalen wel vanaf prijzen

Look at the hot cities like Utrecht and Amsterdam, we know the stories about the prices well.

van inmiddels 1800 2000 euro per maand.

now from 1800 to 2000 euros per month.

Eigenlijk bizar natuurlijk maar dat is wat huurders bereid zijn om voor woningen te betalen.

Actually bizarre, of course, but that's what tenants are willing to pay for housing.

Hoe zie jij dat in het in het gooien in Almere?

How do you see that in throwing in Almere?

Je ziet dat die huurprijzen niet zo hoog waren hoger hebben gelegen als in de grote steden.

You can see that those rental prices were not as high as in the big cities.

Dus als er een huur aanpassing plaatsvindt dan is dat niet eens zo'n groot verschil met

So if there is a rent adjustment, then it's not really such a big difference with

wat je bijvoorbeeld in twee drie jaar geleden aan huur kreeg.

what you received in rent, for example, two or three years ago.

En let wel zo'n puntentelling bepaalt feitelijk wat de kale huur wordt.

And note that such a point system essentially determines what the basic rent will be.

Er zijn nog heel veel oplossingen te verzinnen voor de waardering voor de stofvering en eventueel

There are still many solutions to come up with for the appreciation of the material spring and possibly

de meubelering.

the furniture.

Ja.

Yes.

Wat we in het verleden zelf altijd heel erg klein hebben gehouden in de huurovereenkomst.

What we have always kept very small in the rental agreement in the past.

Als je die op de juiste manier waardeert zul je zien dat het verschil tussen de huidige

If you appreciate that in the right way, you will see that the difference between the current

huurprijs en de nieuwe huurprijs niet eens zo heel groot hoeft te zijn.

the rental price and the new rental price does not have to be that large.

Nee.

No.

Dus zelfs al zou je niet in de vrije sector komen die verschillen zijn helemaal niet zo

So even if you wouldn't enter the private sector, those differences are not that significant at all.

groot maar ook ten aanzien van die opdeling kun je ook niet zomaar je gang gaan want daar

big but also in relation to that division you can't just go your own way because there

heeft de overheid inmiddels ook al behoorlijk wat regels voor.

The government already has quite a few rules in place.

Er zijn behoorlijk wat richtlijnen om die opdeling ook zo eerlijk mogelijk te laten

There are quite a few guidelines to ensure that this division is as fair as possible.

verlopen.

expired.

Dus zelfs die opdeling van die servicekosten die is waardering voor je stofvering in je

So even that division of the service costs is appreciation for your cushioning in your

woning.

housing.

Dat zijn zaken die je gewoon netjes in de huurovereenkomst mag beprijzen dus op mag

Those are matters that you can simply price nicely in the rental agreement, so you are allowed to do that.

tellen bij je kale huur maar die zijn zeker aan regels gebonden en daar mag een huurder

Count towards your bare rent, but they are certainly subject to regulations, and a tenant is allowed.

zich ook laten bijstaan door een huurcommissie.

also be assisted by a rental commission.

Ja.

Yes.

Maar uiteindelijk als je dan die optelsom maakt van zaken die je als verhuurder hebt

But ultimately, when you then sum up the things you have as a landlord

toegevoegd dus de stofvering en wellicht in een appartement zaken als servicekosten waar

Added, thus the furnishing and perhaps in an apartment things like service costs where.

een huurder ook profijt van heeft dan zit je niet eens zo heel ver meer af van de huurprijs

if a tenant also benefits from it, then you are not that far off from the rent price anymore.

die je nu krijgt.

that you are receiving now.

Nee.

No.

Alleen je zult die optelsom is gewoon wat ingewikkelder geworden.

But that calculation has simply become a bit more complicated.

Ja precies.

Yes, exactly.

Ja want even voor de duidelijkheid de servicekosten mogen nooit een verdienmodel zijn maar als

Yes, just to be clear, the service costs should never be a revenue model, but when...

je ze eerlijk waardeert dan zou het zomaar kunnen zijn dat daardoor je totale huurprijs

if you value them honestly, it could very well be that this affects your total rent price.

op een acceptabel niveau komt.

reaches an acceptable level.

Ja.

Yes.

In het verleden inderdaad wat Jeroen zegt zijn die tarieven soms kunstmatig laag gehouden

In the past, indeed what Jeroen says, those rates have sometimes been kept artificially low.

om maar uit de discussiehoek te blijven.

to stay out of the discussion corner.

Ja wat je ook voorbij hoort komen is dat woningen die een parkeerplaats hebben wat gewoon een

Yes, what you also hear is that homes that have a parking space are simply a

apart kadastraal nummer is of een verkoopbare parkeerplek bij een appartementengebouw voor

separate cadastral number is for a sellable parking space at an apartment building for

de goede orde.

the good order.

Het parkeeringsstelsel heeft alleen betrekking op de woning en op het moment dat je vroeger

The parking system only applies to the residence and at the moment that you were earlier.

een appartement verhuurde voor 1300 euro inclusief de parkeerplaats en nu kom je met een puntentelling

an apartment rented for 1300 euros including the parking space and now you're coming with a points system

op 1050 euro huur voor de woning dan kun je natuurlijk wel degelijk de parkeerplaats apart

At 1050 euros rent for the property, you can certainly have the parking space separately.

waarderen daar is geen WBS voor.

There is no WBS for valuation.

Maar uiteindelijk is de conclusie het is maatwerk, het is belangrijk om daar goed aandacht aan

But in the end, the conclusion is that it is tailored, and it is important to pay good attention to that.

te besteden en dat die puntentelling dwingend is.

to be allocated and that this point system is mandatory.

Misschien een beetje advocaat van de duivel Jeroen.

Maybe a bit of a devil's advocate, Jeroen.

Maar ik wil ik ben daar toch nieuwsgierig naar hoe jij daarover over denkt.

But I am curious about how you think about that.

Vind jij het WBS een eerlijke waarderingsmethode van een huurwoning?

Do you think the WBS is a fair valuation method for a rental property?

Het is in ieder geval een stap vooruit.

It's definitely a step forward.

Het is eenvoudiger geworden en het is wat logischer qua opbouw en er worden zaken gewaardeerd

It has become simpler and is more logical in terms of structure, and things are being appreciated.

die we vandaag de dag fijn vinden.

that we appreciate today.

En dat is niet alleen die kokend waterkraan maar er waren ook dingen uit de jaren 60,

And that's not just that boiling water tap, but there were also things from the 60s,

70 en 80 die toe waren gevoegd die vroeger waarde hadden en die zijn er nu gelukkig uitgehaald.

70 and 80 that had been added, which used to have value, and they have now happily been removed.

Want dat leidde toch wel tot bijzondere aanpassingen in de woning.

Because that did lead to special adjustments in the house.

Alleen maar om een paar punten te halen.

Just to earn a few points.

De markt is nog steeds niet eenvoudig en je moet je er nog steeds goed bij laten staan

The market is still not straightforward, and you still need to position yourself well.

en nu door die nieuwe verhoging van het minimaal aantal punten wat je nodig hebt om in de

and now because of that new increase in the minimum number of points you need to be in the

vrije sector te komen, is het denk ik meer dan ooit belangrijk om je bij te laten staan

to enter the free sector, I think it is more important than ever to seek assistance.

door iemand die er echt verstand van heeft.

by someone who really knows what they're talking about.

Want ook wij kijken met z'n drieën wel eens, is dit nou een berging, is het een bijkeuken,

Because the three of us sometimes wonder, is this a storage room, is it a utility room,

is het een serre of is het een berging?

Is it a conservatory or is it a storage room?

Wanneer mag de kelder nou wel of niet mee worden geteld?

When can the basement be included or not?

Plafondhoogte.

Ceiling height.

Het vriesvak zijn we inmiddels uit.

We are now out of the freezer compartment.

Ja, die heeft geen punten.

Yes, that one has no points.

Die heeft geen punten.

That has no points.

Die zich in de koelkast bevindt.

That is located in the refrigerator.

Maar een open kastje onder de wastafel, is dat nou een kastje of zijn het gewoon plankjes?

But an open cabinet under the sink, is that a cabinet or are they just shelves?

Nou, dat soort discussies, het levert wel weer een punt op, om maar aan te geven.

Well, that kind of discussions does yield a point, just to indicate.

En dan heb je liever een partij bij je die dit al wel haker doet.

And then you prefer a party with you that already does this properly.

Ja, zeker weten.

Yes, for sure.

Ja, en het WWS an sich, want daar ging jouw vraag ook een beetje natuurlijk, het is misschien

Yes, and the WWS itself, because that was also a bit of your question, it is perhaps

wel de minst slechte waarderingsmethode voor een huurwoning.

well, the least bad valuation method for a rental property.

Ik bedoel, om het alleen op de WOZ-waarde te baseren, wordt het wel heel gortig, maar

I mean, basing it solely on the WOZ value becomes very tricky, but

ja.

yes.

Ja, energiezuinigheid.

Yes, energy efficiency.

Buitenruimtes worden nu bijzonder goed gewaardeerd en dat kwam in het verleden denk ik nog onvoldoende

Outdoor spaces are now highly appreciated, and I believe that was not sufficiently recognized in the past.

kwam er naar voren.

came forward.

Als jij een appartement hebt met een mooi dakterras, ja, dat is aanzienlijk meer waard

If you have an apartment with a nice rooftop terrace, yes, that is significantly more valuable.

dan een woning zonder enige buiten.

than a house without any outdoor space.

Ja.

Yes.

Nou ja, ik zei het al een beetje misschien als een vraag als een advocaat van de duivel.

Well, I might have said it a bit like a question as a devil's advocate.

Ik vraag het ook omdat de waardering van een koopwoning natuurlijk totaal anders ligt en

I ask this because the valuation of a purchased home is of course completely different and

dat wordt echt getaxeerd op basis van vraag en aanbod en bij een huurwoning doen we dat

That is truly assessed based on supply and demand, and we do that for rental properties.

toch aan de hand van een puntensysteem en naarmate de waarde van de koopwoningen maar

yet based on a point system and as the value of the properties but

doorstijgen.

to ascend.

Dus als de waardering op deze manier plaatsvindt, ja, lijkt de mate van oneerlijkheid groter.

So if the valuation takes place in this way, yes, the level of unfairness seems greater.

Maar wat Thomas terecht zegt, je hebt een soort methode als dit nou eenmaal nodig om

But what Thomas rightly says is that you need a kind of method like this in order to

een huurwoning te waarderen.

to appraise a rental property.

Ik denk dat het terecht is om destijds die WOZ-waarde toe te voegen aan het woningwaarderingsstelsel.

I think it is justified to add that WOZ value to the housing valuation system at the time.

Zeker.

Sure.

Want een woning in het noorden van het land is wellicht wat minder waard dan een woning

Because a house in the north of the country may be worth somewhat less than a house

in de Randstad.

in the Randstad.

Ja.

Yes.

En dat zie je dan terug, dat moet je terugzien in die WOZ-waarde.

And you can see that reflected, you should see that reflected in that WOZ value.

Nou, die WOZ-waarde is natuurlijk altijd een gemiddelde en heeft altijd een wat, wat

Well, that WOZ value is of course always an average and always has a bit of a, well...

minder snel stijgend effect.

less rapidly increasing effect.

Het is absoluut niet optimaal, maar het is een stuk beter dan wat het is geweest.

It is absolutely not optimal, but it is a lot better than what it has been.

Ja.

Yes.

Nou ja, het gaat met name nat vind ik in die grote steden waarbij kleine koopwoningen heel

Well, I think it's particularly wet in those big cities where small homes are very...

gewild zijn en in verhouding, hè, wat koop je nog voor, nou ja, het zijn bizarre bedragen,

being in demand and in proportion, right, what do you still buy for, well, these are bizarre amounts,

maar een klein twee kamer appartement op een goede plek in of in Utrecht of in Eindhoven

but a small two-room apartment in a good location in either Utrecht or Eindhoven.

of in Amsterdam begint bij drie en een half, vier ton, maar het WWS zou dan waarderen dat

in Amsterdam starts at three and a half, four hundred thousand, but the WWS would then value that

het.

it.

Ah, helaas.

Ah, unfortunately.

Als je een sociale woning of net aan de middenhuur en vertaalt een woning met een, als je het

moet kopen moet je vier en een halve ton betalen en als je het wil verhuren dan zou je er negenhonderd

You have to pay four and a half hundred thousand if you want to buy it, and if you want to rent it out, then you would have nine hundred.

euro in de maand voor kunnen krijgen.

euros in the month can get.

Precies, ja.

Exactly, yes.

Terwijl dat precies in de hoek zit waar de vraag naar dat soort woningen, ja, juist het

While that is exactly in the corner where the demand for that kind of housing is, yes, exactly the

grootste is.

is biggest.

Dus daar zou je dan ook willen dat het vertaalmodel van waarde huur naar koop eerlijker is om

So you would want the translation model from rental to purchase to be fairer.

juist die woningvoorraad in die huursector te kunnen vergroten.

to be able to increase that housing stock in the rental sector.

Of misschien komen we hier tot de conclusie dat die grens van honderd en negentig punten

Or maybe we conclude here that the limit of one hundred and ninety points

gewoon weg te hoog is.

just way too high.

Ja, nou ja, juist in, precies in die plekken wat ik net aankaart, denk ik dat dat zo is.

Yes, well, exactly in those places that I just mentioned, I think that's the case.

En zou eigenlijk die WOZ-factor, wat dus eigenlijk toch een vertaling is van in ieder geval de

And would that WOZ factor actually be a translation of at least the

ongeveer waarde, intrinsieke, de economische waarde van de woning, zwaarder moeten wegen

approximately value, intrinsic, the economic value of the property, should weigh more heavily

wellicht in.

perhaps in.

En we voegen hem toe om een eerlijke afspiegeling te geven van een woning die in de Randstad

And we include it to provide an accurate reflection of a property located in the Randstad.

bevindt of in een wat minder gewild gebied, maar vervolgens gaan we hem ook nog aftoppen

is located in a somewhat less desirable area, but then we are also going to top it off.

als we denken van ja, maar het mag dan niet teveel meetellen.

if we think yes, but it shouldn't count too much.

Ja, precies.

Yes, exactly.

Dat is dan wel weer een beetje zonde dat dat systeem zo werkt.

That's a bit of a shame that the system works that way.

Dat was eigenlijk precies de reden dat ik.

That was actually exactly the reason why I.

Ja.

Yes.

Dat ik jou die vraag stelde, maar je hebt het, je hebt het antwoord gegeven.

That I asked you that question, but you have it, you gave the answer.

Ik denk dat wij onderhand wel kunnen afronden.

I think we can wrap this up now.

Ik denk dat we ook wel een conclusie kunnen plat slaan.

I think we can also hammer out a conclusion.

Ja, de conclusie denk ik laat je bijstaan.

Yes, I think the conclusion helps you.

Doe het vooral niet op het moment dat de huurder zich opzegt, maar doe het gewoon nu.

Just don't do it when the tenant gives notice, but just do it now.

Ja, zeker.

Yes, certainly.

Het geeft rust.

It brings peace.

Het geeft rust in je investering en het vertelt je wat je de komende jaar mag doen.

It brings peace to your investment and tells you what you can do in the coming year.

Ja, een kleine nuance.

Yes, a small nuance.

Ik denk laat je bij, kijk als jij, als jij zelf een puntentelling uitvoert en je hebt

I think let you stay, look if you, if you perform a score count yourself and you have

300 punten.

300 points.

Dan denk ik dat je, dat je goed in de richting zit, maar dan moet je wel heel grove fouten

Then I think you're on the right track, but you must have very serious mistakes.

maken.

to make.

Maar alles wat, wat daaronder zit, is het wel van groot belang om iemand in te schakelen

But everything that is underneath that is indeed of great importance to involve someone.

die, die een correcte puntentelling uitvoert.

that, that carries out a correct scoring.

Oké.

Okay.

Nou, dan willen we je hartelijk bedanken Jeroen voor je aanwezigheid.

Well, we would like to warmly thank you Jeroen for your presence.

Dank je wel.

Thank you.

En je duidelijke toelichting.

And your clear explanation.

Zeker.

Sure.

Bedankt.

Thank you.

Goed luisteraars.

Good listeners.

Nou, bedankt voor het luisteren.

Well, thank you for listening.

We hopen dat jullie dit een leuke podcast vonden.

We hope you found this a nice podcast.

Is dat zo?

Is that so?

Like, volg.

Like, follow.

En als je vragen of opmerkingen hebt.

And if you have any questions or comments.

Stuur wat comments.

Send some comments.

En graag tot de volgende keer.

And hopefully until next time.

Tot de volgende keer.

Until next time.

De podcast Een Vastgoedgesprek wordt mede mogelijk gemaakt door Van Poelgeest, BMW en

The podcast A Real Estate Conversation is made possible by Van Poelgeest, BMW, and

MINI.

MINI.