수도권 상승, 지방 하락…부동산 양극화 현상, 일본 따라가나? (ft. 김준환)

네. 경제자유살롱 시작합니다. 제이원 기자입니다.

Yes. The Economic Freedom Salon begins. This is reporter Jay Won.

요즘에 관심이 많은 집값의 향방에 대해서 오늘은 김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수님 모시고 말씀 나눠보겠습니다.

Today, I will discuss the current trends in housing prices with Professor Kim Jun-hwan from the Department of Real Estate at Seoul Digital University, who has been very interested in this topic lately.

교수님 어서 오십시오.

Welcome, Professor.

안녕하세요.

Hello.

네. 반갑습니다.

Yes. Nice to meet you.

오늘도 부동산원 자료가 나와서요. 먼저 짚어보려고 합니다.

The real estate agency's data came out today, so I would like to review it first.

또 서울 같은 경우는 매매에서 좀 상승폭이 확대되는 모습이 나타났고 지방은 여전히 감소하는 모습이었는데 좀 설명을 해 주실까요?

In the case of Seoul, there has been a noticeable increase in the price of transactions, while the provinces are still showing a decline. Could you explain this a bit?

특별한 경우를 제외하고 양극화 추세로 간다 이렇게 볼 수가 있겠어요.

It can be seen that, except for special cases, we are heading toward a polarization trend.

서울 수도권은 상승이라고 볼 수도 있겠지만 제가 보기에는 반등이라고 저는 표현하고 싶거든요.

The Seoul metropolitan area can be seen as an increase, but in my view, I would like to express it as a rebound.

그동안 많이 떨어졌기 때문에 하락폭을 좀 이렇게 만회하는 이런 수준에서 상승을 하고 있고요.

Due to the significant drop in the meantime, we are currently experiencing a rise that is somewhat recovering from that decline.

그런데 지방 같은 경우에는 지속적으로 지금 특정 지역 아주 특정 지역을 제외하고는 지금 전반적으로 하락세죠.

However, in the case of regional areas, there is an overall downward trend, except for very specific areas that remain stable.

그리고 이제 서울 같은 경우에도 다 상승을 하느냐. 그건 아니죠. 집값이 좀 싼 지역.

And now, in the case of Seoul, does everything go up? Not necessarily. There are areas where house prices are relatively cheaper.

이런 지역들은 좀 소폭 하락하는 지역도 있거든요. 수도권 같은 경우는 더 심하죠.

Some areas are experiencing a slight decline. In the case of the metropolitan area, it is even more serious.

수도권은 특정 지역들은 상승을 하는데 더 많은 지역들은 상승 가격을 회복하지 못하고 주춤하는 이런 상황이 있습니다.

In the metropolitan area, while certain regions are experiencing increases, many other areas have not been able to recover their rising prices and are stagnating.

그래서 이런 양극화.

So this kind of polarization.

양극화가 심화되고 있는데 전체적으로 우리나라의 부동산 시장을 봤을 때는 일극으로 집중한다고 볼 수가 있겠어요.

The polarization is deepening, and overall, when looking at our country's real estate market, it can be seen as concentrating in one area.

그러니까 서울 수도권에 사람도 집중하고 거기에 따라서 부동산도 역시 이제 일극 중심으로 그러니까 서울 수도권 지역만 상승을 하고

So people are concentrated in the Seoul metropolitan area, and accordingly, real estate is also rising only in that one central area, namely the Seoul metropolitan region.

나머지 지역은 아주 아주 특별한 지역을 제외하고는 제가 보기에는 하락할 것이다.

The rest of the areas, except for a very very special region, will decline in my view.

왜냐하면 일본 같은 경우도 버블이 붕괴된 이후에 버블이 붕괴된 이후.

Because in the case of Japan, after the bubble burst, after the bubble burst.

90년 초반 이후에 지방 중소도시는 지금 90년이니까 지금 30년이 넘었잖아요.

Since the early 1990s, it's been over 30 years now in these local small and medium-sized cities, given that it's now 2020.

지금까지 부동산 가격, 집값이 한 번도 오른 적이 없어요.

Until now, real estate prices and housing prices have never increased.

그러니까 아직까지 떨어지고 있거든요.

So it's still falling.

그러니까 아마 이러한 대세적인 국면에 일본과 같은 대세적인 국면에 우리 한국도 진입했다고 저는 개인적으로는 봐요.

So I personally believe that Korea has entered a significant phase similar to that of Japan in this prevailing situation.

그 이유는 왜 그렇다고 보십니까?

What do you think is the reason for that?

결국 인구 문제와 우리가 연관시킬 수가 있어요.

In the end, we can relate it to the population issue.

우리는 인구 감소가 된 게.

We have experienced a population decline.

몇 년 전에는 인구 감소로 진입을 했고 일본 같은 경우는 2005년도부터 인구 감소가 시작돼서 한 20년 가까이 감소를 했죠.

A few years ago, we entered a phase of population decline, and in the case of Japan, the population decline began in 2005, and it has been decreasing for almost 20 years.

그런데 출산율을 놓고 보면 우리는 0.7명대고 일본은 지금 1.2명대예요.

However, when it comes to the birth rate, we are around 0.7, while Japan is currently around 1.2.

그러니까 우리가 일본의 출산율보다 60% 정도밖에 되질 않아요.

So our birth rate is only about 60% of Japan's.

그런 일본의 경우에도 결국은 많은 젊은이들이 도쿄권으로 도쿄로 집중을 하는 거예요.

In such cases in Japan, ultimately many young people are concentrating in the Tokyo area, specifically in Tokyo.

다 이동을 하는 겁니다.

It's all about moving.

학교도 거기 있고 일자리도 거기 있기 때문에 다 젊은 사람들이 지방 자기 고향이 있지 않고 다 도쿄로 오죠.

Since schools and job opportunities are both there, young people don't have their own hometowns in the countryside and all come to Tokyo.

한국도 최근의 추세를 보면 일본은 거의 비슷한 유산 패턴으로 가죠.

Recently, looking at the trends in Korea, Japan follows a very similar heritage pattern.

젊은 친구들이 이제 대학도 다 서울로 오고 또 지방대학을 나온 학생들이라도 결국은 취업을 위해서는 서울로 다 이동을 하게 되는 겁니다.

Young friends are now all coming to Seoul for university, and even students from provincial universities eventually move to Seoul to find employment.

그래서 결국은 서울은 도쿄 같은 경우에도 20년이 넘는 기간 동안 일본 전체 인구가 줄었음에도 불구하고 도쿄 인구는 줄지 않았어요.

So in the end, even though the overall population of Japan has decreased for more than 20 years, the population of Tokyo has not decreased.

도쿄권은 우리 수도권을.

The Tokyo area is our capital region.

생각하시면 되는데 한국도 마찬가지로 제가 보기에는 수도권으로 우리가 젊은 층의 인구가 이동을 하기 때문에 수도권은 당분간 제가 보기에는 한 20년 정도는 인구가 줄어들지 않게 되죠.

You can think about it, but similarly in Korea, I believe that the younger population is moving to the metropolitan area, so I think the population in the metropolitan area will not decrease for about 20 years for the time being.

그에 반해서 우리나라는 계속 인구가 줄어들게 되니까 지방은 실제로 인구가 줄어들기 때문에 수요가 극감을 하게 되죠.

In contrast, our country is continuously experiencing a decrease in population, so the demand in rural areas actually declines significantly as the population decreases.

노년층이 인구가 비율이 늘어나기 때문에.

Because the proportion of the elderly population is increasing.

그래서 수요가 줄어들고 또 추가적으로 주택을 구매하고자 하는 수요가 극감하기 때문에.

So the demand decreases, and the additional demand for housing to purchase drastically diminishes.

앞으로는 지금보다 더 극혐하게 가격이 하락할 가능성이 상당히 높다.

In the future, there is a considerable possibility that prices will drop even more drastically than now.

저는 개인적으로 이렇게 보고 있고요.

I personally see it this way.

그에 반해서 서울 수도권 다는 아니지만 중에서 가격대가 높고 입지가 좋은 일자리가 많고 가까운 지역이겠죠.

In contrast, although not all of the Seoul metropolitan area, there are many jobs with high prices and good locations in nearby areas.

이런 지역들은 제가 보기에는 당분간 1, 20년 동안은 가격이 폭락하거나 이런 가능성은 좀 낮고 당분간 가격을 유지하거나 소폭 상승할 가능성이 상당히 높다고 저는 개인적으로 무게를 두고 싶어요.

In my opinion, areas like this are unlikely to see prices plummet in the near future, for the next 1 to 20 years, and I personally lean towards believing that there is a high possibility of prices maintaining or slightly rising for the time being.

그렇군요.

I see.

거래량 얘기를 좀 해봐야 될 것 같은데 지금 서울만 일단 기준으로 봤을 때 5월이 4,892건으로 집계가 됐더라고요.

I think we need to talk about transaction volume. As of now, based on Seoul alone, the number for May has been counted at 4,892 cases.

4월이 4,300여 건이었고 3월이 4,200여 건.

In April, there were over 4,300 cases, and in March, there were over 4,200 cases.

이게 지금 계속 이제 연 평균값에 도달하고 있다.

This is now continuously reaching the average annual value.

그래서 이 전체적인 매매 분위기가 좀 시장이 좀 살아나려는 분위기라는 해석하는 그런 분석이 있고요.

So, there is an analysis that interprets the overall trading atmosphere as a sign that the market is trying to revive.

반면에 이게 소위 말하는 부동산 호환기일 때 대비하면 여전히 매매량이 그렇게 많지는 않다.

On the other hand, compared to when this is so-called real estate compatibility, the transaction volume is still not that high.

이런 지적이 있어요.

There is such a point.

그래서 이 거래량에 대해서는 좀 어떻게 보고 계실까요?

So how do you view this trading volume?

지금 저도 이제 거래량 자료들을 봤는데 이게 좀 허수가 많아요.

I've just looked at the trading volume data, and there seems to be a lot of false figures.

거래량이 보면 쭉 보면 2021년 8월 이후에는 가장 많은 거래량이에요.

If you look at the trading volume, it is the highest since August 2021.

거래량인데 그러면 이 거래량이 굉장히 많아지니까 이게 시장이 어떻게 회복되고.

It's about the trading volume, so as this trading volume increases significantly, it affects how the market recovers.

수요가 막 늘어났다.

Demand has suddenly surged.

이렇게 우리는 판단하고 기사가 된 것들이 많은데 우리가 여기서 놓친 것이 신생아 특례대출이에요.

In this way, there are many things that we have judged and become articles about, but what we have missed here is the special loan for newborns.

이것이 이제 엄청나게 올해 초에 발생이 됐어요.

This happened incredibly earlier this year.

가격대가 이제 9억 이하예요.

The price range is now below 900 million won.

9억 이하의 주택에 대해서 이제 대출을 해 주는 건데요.

They are now providing loans for houses valued at 900 million won or less.

저리로 이 자금을 대출을 받아서 구입한 건수가 굉장히 여기에 많이 있다는 거예요.

There are a lot of cases here where this fund was borrowed to make purchases.

그래서 뭐.

So what?

20, 30대가 40% 정도 여기서 거래량이 차지한다는 이런 기사도 있는데.

There are articles stating that people in their 20s and 30s account for about 40% of the trading volume here.

우리가 얼마 전에 세미나에서도 발표한 걸 보니까 이게 이제 보니까 이 것들.

Looking at what we presented at the seminar a little while ago, it seems that these things are now...

그러니까 9억 이하의 집들이 굉장히 거리가 많이 된 거예요.

So, houses below 900 million won have become quite far apart.

그러니까 우리가 말하는 강남의 큰 물론 강남도 이제 그 전보다는 조금 거래량이 좀 있긴 있지만 실제로 이렇게 거래량이 많이 늘었거든요.

So what we're talking about is that while Gangnam's market has seen a bit of trading volume compared to before, the actual trading volume has increased significantly.

그래서 이것을 가지고 거래량이 많이 늘어났으니까 주택 가격이 이제 시장이 좋아지고 사람들이 희망적으로 보기 때문에.

So, since the trading volume has increased a lot with this, housing prices are improving now, and people are viewing the market with hope.

그래서 앞으로 가격이 오를 것이다.

So the price will go up in the future.

그러니까 판단한다는 것은 좀 너무 섣부른 판단이 아닐까 이렇게 생각을 해요.

So I think that making a judgment is a bit hasty.

그런데 어쨌든 9억 이하 집도 거래는 거래이기 때문에 허술하고 보기는 어려울 것 같고.

However, anyway, houses priced below 900 million won are still transactions, so they might be difficult to scrutinize or evaluate.

제가 허술하고 말한 거는 실제로 이게 임의적으로 거래를 일으킨 거잖아요.

What I said was vague and indeed this initiated the transaction arbitrarily.

그러니까 정책 대출의 영향이다 말씀이십니다.

So you're saying it's the impact of policy loans?

9억 이하의 집에 대해서 저리로 자금을 대출해 주면서 이 젊은 신혼부부들이 이제 지금 전세가격이 지금 안정되지 않고 조금씩 오르니까 불안불안하지 않아요.

For houses priced below 900 million won, while providing loans at low interest, these young newlywed couples are feeling anxious as the jeonse prices are currently not stabilizing and are gradually rising.

그러니까 이제 그걸 대출 받아서 정책적으로 이제 집을 산 거래량이.

So now the volume of houses purchased has increased due to loans taken out for policy reasons.

여기에 포함이 됐다 보시면 그렇게 막 이게 과거에 지금 이 이전에 비해서 크게 늘었다라는 것을 이렇게 너무 긍정적으로 볼 필요는 없다는 얘기죠.

If you consider this included, it doesn't necessarily mean that there has been a significant increase compared to the past, so there's no need to view it too positively.

연관해서 최근에 저출생 대책 나온 것 중에 신생아 특례 소득 요건 완화하고 이런 거 있잖아요.

Recently, among the low birthrate measures that have been introduced, there are changes such as relaxing the income requirements for newborn special benefits.

그거 영향은 좀 제한적일 걸로 보세요.

It seems that the impact will be somewhat limited.

물론 이제 일부 이렇게 여러 개 특례 대출이라든가 이런 걸 통해서 우리 신혼부부들이.

Of course, now some newlyweds are able to access multiple special loans through various means.

주택을 이제 구입할 가능성은 있어요.

There is a possibility of purchasing a house now.

있는데 이제 그러면 이렇게 이런 여러 가지 이런 신생아 대출 신혼부부들에게 이제 주택 자금을 어떻게 지원해 줘서 대출해 주는 거죠.

There are various ways to support newborn loans and provide housing funds for newlywed couples, and how do we offer these loans?

주는 게 아니라 통해서 주택을 구입하게 하는 것이 전체 주택시장을 어떻게 우상향으로 이끌어 갈 것이냐.

How will enabling the purchase of housing, rather than just giving it away, lead the entire housing market to improve?

시장을 좀 회복시키고 가격이 오르게 할 쪽으로 갈 것이냐.

Will it head towards recovering the market and increasing prices?

물론 이제 단기적으로는 그럴 가능성이 있어요.

Of course, there is that possibility in the short term.

단기적으로 그리고 이제 단기적으로 그럴 가능성이 있는데 그것도 굉장히 제한적이라고 봐요.

In the short term, and it is possible now in the short term, but I think it is very limited.

일단 가격대가 10억 미만 9억 미만의 그런 가격대에서 평형도 85제곱미터 이하.

First of all, the price range is less than 1 billion, below 900 million, and the size is also 85 square meters or less.

그렇다면 이것이 9억 이하 85제곱미터라고 얘기하시면 서울에는 사실 많지가 않죠.

If that's the case, then there really aren't many places in Seoul that are under 900 million won for 85 square meters.

수도권도 입지가 좋은 데는 해당이 안 되죠.

The same does not apply to areas with good locations in the metropolitan area.

그러니까 대부분이 이런 대출을 일으켜서 주택을 구입하는 경우.

So in most cases, this is when people take out such loans to purchase a house.

그 경우에는 대개 보면 이제 서울에 만약에 산다면 일반 아파트가 아닌 그렇죠.

In that case, if you live in Seoul, it would usually not be an ordinary apartment, right?

일반 아파트 나홀로 아파트라든가 좀 위치가 안 좋은지 수도권 같은 경우에도 최상급지는 어렵고 그 다음 지역이기 때문에

It's difficult to find top-tier properties, even in areas like the metropolitan area, whether it's a standard apartment or a one-person apartment, because the location isn't very good.

이분들이 사는 지역의 아파트들이 전체 주택시장을 선도하는 지역이 아니란 말이에요.

The apartments in the area where these people live are not leading the overall housing market.

그렇다면 물론 이제 단기적으로 조금은 영향이 있다고 보겠지만 제가 보기에는 전체 시장을 견인하기에는

In that case, of course, I think there will be some short-term impact, but in my view, it won't be enough to drive the entire market.

네.

Yes.

저는 오히려 이런 신혼부부에게 이렇게 대출을 해줘서 빨리 집을 사게 해주는 것이 전체적인 우리 국가를 위해서 이게 좋은 일이냐 저는 아니라고 봐요.

I rather believe that lending to newlyweds to help them buy a house quickly is not a good thing for our country as a whole.

이 신혼부부들이 집을 빨리 사게 되면요.

If this newlywed couple buys a house quickly.

자녀를 출산하지 않습니다.

I do not give birth to children.

출산하지 않는 게 아니라 출산을 못 하죠.

It's not that I'm not giving birth, it's that I can't give birth.

예를 들어서 9억짜리 집을 사서 5억 가까이 대출을 받아서 집을 샀어요.

For example, I bought a house worth 900 million won and took out a loan close to 500 million won to purchase it.

대출금이 5억입니다.

The loan amount is 500 million.

대출금을 받아서 부모 도움 없이 주택을 구입하는 경우에는 대부분 맞벌이를 통해서 대출금을 상환하게 돼요.

In cases where loans are received to purchase a house without parental assistance, most people repay the loan through dual incomes.

그러면 과연 이 상황에 집을 산 이 신혼부부들이 대출이 이렇게 남아 있는데 여기서 자녀를 출산할 수 있느냐.

So, can this newlywed couple, who purchased a house with a remaining loan in this situation, have children?

자녀를 출산하게 되면 소득이 40% 가까이 줄 거예요.

When you give birth to a child, your income will decrease by almost 40%.

아마.

Maybe.

그러면 대출 상환하는 것이 거의 불가능한 거예요.

Then it is nearly impossible to repay the loan.

그러면 제가 보기에는 신혼부부들은 출산을 계속 미루게 됩니다.

In that case, I believe newlyweds will continue to postpone having children.

그러면 정부가.

Then the government.

정부가 이런 정책을 피는 이유가 부동산 시장의 안정도 있지만 한편으로는 우리가 출산율을 높여서 우리 인구를 회복, 우리 인구수를 회복하는 데 한 일환의 정책이란 말이에요.

The reason the government is implementing such policies is not only to stabilize the real estate market, but also as part of an initiative to increase our birth rate and restore our population.

그런데 제가 보기에는 이것이 부동산 시장을 조금 회복시키는 어떤 효과는 있겠지만 전체적인 이런 저출산, 인구 감소를 위해 극복을 위한 이런 정책으로서는 굉장히 폐약적인 정책이에요.

However, in my view, while this may have some effect in slightly recovering the real estate market, it is a very regressive policy in terms of being a solution for the overall low birth rate and population decline.

그래서 저는 정부의 정책을 희망하시는 분들이.

So I hope those who wish for the government's policies.

잘 생각해 봤으면 좋겠어요.

I hope you think it over carefully.

오히려 이렇게 대출을 해서 능력이 안 되는데 빚을 얻어서 집을 사라.

Instead, take a loan and buy a house even though you can't afford it.

그렇게 해서 집을 구입했을 때 그때 우리 젊은 세대들이 과연 자녀를 출산할 수 있느냐.

So, when we bought a house, could our younger generation actually have children then?

제가 보기에는 점점점 더 어려워지지 않겠나 생각을 합니다.

I think it's going to get more and more difficult.

이미 그럼에도 매수자들의 심리는 변화가 있는 것 같아요.

Even so, it seems that the buyers' sentiment is changing.

이게 집값이 계속 오른다고 하고.

They say house prices keep rising.

교수님 말씀대로라면 서울 수도권에서.

According to what the professor said, in the Seoul metropolitan area.

그래야 되는 사람들은 집을 마련하지 않으면 끊임없이 불안하기 때문에 주택 심리 지수 이런 것들도 변화가 생기는 것 같은데 그 요인은 좀 뭐라고 보실까요?

I think people who need to settle down feel constantly anxious if they don't secure a home, and that seems to cause changes in housing sentiment indices. What do you think the factors are behind this?

주택을 사겠다는 사람이 많아지는 거죠.

The number of people wanting to buy a house is increasing.

그래서 이것이 좀 회복이 됐어요.

So this has recovered a bit.

회복이 됐는데 물론 이러한 지표들이 전체 수요자들이 주택을 더 구입하게 될 수도 있다는 상관관계는 어느 정도 있어요.

The recovery has occurred, but of course, there is some correlation that these indicators could lead to more homebuyers purchasing houses.

그러나 이것이 절대적이라고 얘기하기 좀 어렵고요.

However, it's a bit difficult to say that this is absolute.

이렇게 심리가 회복됐다는 것이 이 사람들이 바로 이것을 주택을 구입하겠다는 건 아니잖아요.

Just because their sentiment has recovered doesn't mean that these people are going to buy a house right away.

그러나 시장 전체는 조금 바닥을 찢고 조금 좋아지기 시작한다는 거예요.

However, the overall market is starting to improve a little after flirting with the bottom.

그런데 이런 심리가 회복되는 원인 중에 여러 가지가 있지만 최근에 우리 주택담보대출 금리가 좀 내렸어요.

However, there are various reasons for this psychological recovery, but recently our mortgage interest rates have dropped a bit.

맞습니다.

That's right.

내렸습니다.

It has fallen.

그래서 앞으로 주택금리가 주택담보대출 금리가 계속 올해.

So the housing interest rates will continue to be the mortgage rates this year.

계속 올해 지금부터 해서 당분간 계속 오르지 않고 내릴 것이다라는 어떤 기대심들이 있기 때문에.

There are expectations that it will not rise again for a while from now on this year, but will continue to decrease.

그리고 또 주택이 지금까지 많이 계속 떨어져 왔고 과거의 최고점에 비해서.

And also, housing prices have continued to drop significantly compared to their past peak.

최고점 대비로 보면 아직도 많이 떨어져 있는 상태거든요.

Compared to the peak, it is still in a significantly lower state.

그러니까 이제 주택이 어느 정도 지금 어느 정도 계속 길게 떨어졌으니까 이제는 좀 반등하지 않겠냐.

So now that housing has dropped for some time, isn't it about time for a rebound?

그래서 이제는 여유가 되면 주택을 좀 구입해보고 싶다 이런 마음이거든요.

So now, I want to buy a house when I have some spare money.

그래서 긍정적으로는 봅니다.

So I see it positively.

긍정적으로 보지만.

I see it positively.

그러니까 이게 이제 심리가 좀 회복했다고 해서 시장이 막바로 이렇게 막 좋아질 거다.

So just because the psychology has somewhat recovered, it doesn't mean the market will immediately get better like this.

이렇게 생각하지는 않고요.

I don't think that way.

그러나 이제 우리가 어느 정도 바닥은 좀 다지지 않았나 이렇게 조심스럽게 얘기를 할 수 있겠어요.

However, I can cautiously say that we have somewhat laid the groundwork now.

바닥은 다졌다.

The floor has been compacted.

이게 전문가들이 다 의견이 좀 엇갈리시는 부분이 이거 같아요.

This seems to be the part where experts have differing opinions.

왜냐하면 최고점 대비 지금 한 80에서 85%까지 서울은 가격을 회복을 했는데 그 최고점 가격이 사실은 웬만한 30대 맞벌이가 사기에는 너무 비싼 가격이기 때문에.

Because, compared to the peak, Seoul has recovered to about 80 to 85% of the prices now, but that peak price is actually too high for an average dual-income couple in their 30s to afford.

못 사죠.

I can't buy it.

그거를 다시 회복을 할 것인가에 대해서는 좀 분분한 것 같거든요.

It seems there are differing opinions on whether it can be restored.

그런데 교수님께서 아까 말씀 주신 거는 입지나 수요가 몰리는 지역에 따라서 양극화가 될 걸로 보셨잖아요.

However, you mentioned earlier that the polarization is expected to occur depending on the location or areas where demand is concentrated.

그래서 그 최고점에 도달하는 그런 시점도 좀 다 지역별로 차이가 그래서 있을 걸로 보시나요.

So do you think there will be differences in the timing of reaching that peak depending on the region?

지역마다 다르죠.

It varies by region.

지금 우리가 서울 아파트만 봤을 때 아파트 가격 회복하는 추세를 보면.

Looking at the trends of apartment prices recovering now that we are only looking at Seoul apartments.

강남이라든가 굉장히 고급 아파트들은 많이 회복을 하고 있어요.

High-end apartments in areas like Gangnam are recovering a lot.

그에 비해서 조금 가격대가 떨어지는 아파트 가격이라는 건 결국 입지잖아요.

In comparison, the lower price of apartments ultimately comes down to their location.

가격이 좀 떨어진다는 것은 입지가 좀 안 좋은 지역이잖아요.

A drop in price indicates that it's in a somewhat undesirable location.

그런데는 회복한 비율이 굉장히 강남이나 이런 지역보다 상대적으로 낮아요.

However, the recovery rate there is relatively lower compared to areas like Gangnam.

수도권도 마찬가지다.

The same goes for the metropolitan area.

경기 지역도 굉장히 좋은 지역들은 거의 고점까지는 아니잖아요.

The Gyeonggi region also has many very good areas that are not at their peak yet.

하지만 상당히 많이 회복이 됐어요.

But I have recovered quite a lot.

그러나 대다수의 지역들은 그렇지가 않죠.

However, most areas are not like that.

지방은 말할 것도 없죠.

Of course, not to mention the fat.

지방은 회복은커녕 더 계속 떨어지고 있다는 거죠.

The fat is continuing to decrease rather than recovering.

그래서 이제는 우리가 생각해야 될 것이 항상 우리 지금까지의 한국 부동산 시장은 항상 최고점을 갱신하고 또 떨어졌다가 최고점을 갱신하고 이런 상태로 부동산이 계속 우상행해왔단 말이에요.

So now what we need to think about is that the Korean real estate market has always been in a state of repeatedly reaching new peaks and then falling back before reaching new highs again.

평균 이동평균을 내보면 올랐다 떨어졌다 하지만 결국 평균을 쭉 해보면 상당히 완만하게 오르는.

If you look at the moving average, it fluctuates up and down, but if you observe the average over time, it rises quite gently.

계속 올라왔던 시대죠.

It was an era of continuous rise.

시대에 우리가 살았지만 앞으로는 그렇지가 않을 것이다.

We live in an era now, but it won't be like that in the future.

전국 평균이라는 건 의미가 없다.

The national average has no meaning.

지역 평균이라는 건 의미가 없다는 거예요.

The term "regional average" has no meaning.

지역에 따라서 이제는 오를 지역만 과거에 최고가에 근접하거나 또는 일부 지역은 넘었을 가능성도 있어요.

Depending on the area, it is now possible that only certain regions have approached or even surpassed their past highs.

제가 보기에는 그렇지만 대다수의 지역들은 과거처럼 다시 최고점을 갱신할 수 있는 지역은 제가 보기에는 거의 없을 것이라고 개인적으로 판단해요.

In my opinion, it seems that most regions are unlikely to reach their peak levels again like they did in the past.

그래서 앞으로.

So from now on.

그래서 앞으로의 부동산 주택시장은 과거처럼 정말 이게 황금알을 낳는 이런 자산은 아니다라는 걸 제가 분명히 말씀드리고 싶어요.

So I want to make it clear that the future real estate housing market is not an asset that will truly lay golden eggs like it did in the past.

금리 얘기도 좀 해보겠습니다.

I will also talk about interest rates.

스트레스 dsr 2단계 시행을 갑자기 2개월 연기를 했는데 조금 전에 금융위원장이 이게 부동산 띄우기가 아니라고 되게 선을 긋기도 했습니다.

The implementation of the stress DSR (Debt Service Ratio) at stage 2 has been suddenly postponed for two months, and just a while ago, the chairman of the Financial Services Commission made a clear distinction that this is not aimed at boosting the real estate market.

어쨌든 간에 시장에서는 스트레스 dsr을 연결하고.

In any case, connect the stress DSR in the market.

연기한 게 집값에 어느 정도 영향을 주지 않겠냐 이런 분석들이 나오는데요.

There are analyses suggesting that the delay will have some impact on housing prices.

교수님께서는 어떻게 보실까요?

What do you think, Professor?

우리가 이제 dsr이라는 게 뭐냐면 내가 주택담보대출 한 거랑 그다음에 신용으로 쓴 거랑 다 합해서 이자까지 합해서 갚아야 될 것이 dsr이잖아요.

So what DSR means is that I have to repay the total of my mortgage loan, along with what I've used on credit, including the interest.

그런데 그것보다 더 강하게 한 것이 스트레스 dsr인데 이것은 거기다가 은행금리가 앞으로 오를 것이다라는 걸 가정해서 한 0.75% 정도인가 더 붙여서 계산을 하게 되는 거예요.

However, what is done more strongly than that is the stress DSR, which assumes that bank interest rates will rise in the future, so it adds about 0.75% to the calculation.

그러니까 우리가 대출을 받을 금액이 그만큼 더 줄어들게 되는 거죠.

So, the amount we can borrow will be reduced by that much.

그래서 이제 2단계를 시행하려고 그랬는데 이제 보니까 지금 이것이 이제 일부에서는 부동산 시장을 좀 부양하기 위해서 이것을 연기했다라는 의견도 있어요.

So now I was trying to implement Stage 2, but now it seems that there are opinions suggesting that this has been postponed to somewhat boost the real estate market.

그것도 일부 맞을 수가 있어요.

That could also be partly true.

그런데 이제 지금 상황이 우리가 이제 주택담보대출로 인해서 우리가 집을 사는 분들도 많지만 우리가 의외로 자영업자.

However, now in the current situation, there are many people buying homes due to mortgage loans, but surprisingly, there are also many self-employed individuals.

우리 이제 장사하시는 분들 개인사업 하시는 분들은 자기 사업자금 이런 운영자금들을 주택담보대출을 통해서 조달하게 됩니다.

Now, those who run businesses or are self-employed procure their operating funds through home mortgage loans.

왜 가장 쌉니다. 우리나라 어느 대출보다 가장 싼 것이 주택담보대출이에요.

Why is it the cheapest? Among all loans in our country, mortgage loans are the cheapest.

그러니까 집을 이제 거의 한계점까지 대출을 받아서 이제 사용하고 계시잖아요.

So you are now using a loan to the limit for your house, right?

그래서 이제 정부 발표한 거는 이제 그런 분들을 위해서 우리가 이제 이것을 dsr을 좀 약간 좀 시기를 좀 늦추겠다.

So now the government's announcement is that we will delay the DSR a bit for those people.

이렇게 얘기를 하고 있어요.

I am having this conversation.

그래서 저는 이 정부의 말도 일리가 있고 또 일부 이제 지적하는 부동산 시장에 대해서 이제 금리가 지금 금리가 굉장히 상당한 부담이잖아요.

So I think there is some validity to this government's statements, and regarding the real estate market, interest rates are currently a significant burden, aren't they?

이 금리 부담이 되기 때문에 이런 금리 부담도 좀 줄여주자라는 얘기도 좀 맞다.

It's also true that we should reduce this interest rate burden a bit because it is a financial strain.

이렇게 좀 볼 수가 있겠습니다.

I can see it like this.

어쨌든 많은 전문가들이 올해 집값을 예측할 때 6월에서 7월 사이 그러니까 여름이 좀 분기점이 될 거다.

Anyway, many experts predict that the housing prices this year will become a turning point around June to July, meaning summer will be crucial.

그래서 뭐 상중하죠.

So what, it's average.

이런 여러 가지 전망들이 있었기 때문에.

Because there were various perspectives like this.

그렇기 때문에 지금 약간의 변곡점이 되고 있는 건 사실인 것 같은데 교수님께서는 뭐 금리라든지 아니면 아까 언급한 거래량이라든지 여러 가지 요소들 중에 좀 어떤 어떤 거를 주목해서 봐야 된다고 보시나요.

Therefore, it seems that we are currently at a bit of an inflection point, but what do you think we should pay attention to among various factors, such as interest rates or the trading volume mentioned earlier?

금리가 이제 영향이 가장 영향이 크다라고 볼 수가 있는 게 과거에는 금리가 이렇게 크게 영향을 받지 않았었어요.

The interest rate can now be seen as having the greatest impact, while in the past, it did not have such a significant influence.

시장이 좋을 때는 금리를 막 올려도 사람들이 집을 계속 사고 집값이 계속 오르고 이런 것들을 우리가 과거에.

When the market is good, even if interest rates are raised significantly, people continue to buy houses and house prices keep rising, as we have seen in the past.

많이 봤잖아요.

We've seen each other a lot, haven't we?

그런데 최근에는 이 고금리가 굉장히 장기적으로 지속이 됐단 말이에요.

However, recently, this high interest rate has lasted for a very long time.

과거에는 뭐 길어야 6개월 1년 이렇게 고금리가 가다가 또 지나고 나면 금리가 떨어지고 이런 패턴이 됐는데 지금 몇 년 동안 지금 금리가 계속 고금리로 왔잖아요.

In the past, high interest rates would last for about 6 months to a year, and then after a while, the rates would drop, following this pattern. But for the past few years, interest rates have remained high.

그러니까 굉장히 내상을 입은 거예요.

So, I'm really hurt inside.

특히 이제 젊은 층들 영끄리다 해서 집을 사신 분들은 이미 거의 이제 턱 밑까지 와서 이미 파산하신 분들도 좀 많다고 봐요.

In particular, I believe that many young people who bought homes, driven by the trend, are now nearly at their breaking point, and there are quite a few who have already gone bankrupt.

그래서 경매로 많이 나오는 물건들.

So, items that often come up for auction.

금리가 가장 영향이 있다고 보는데 최근에 이제 금리가 조금 한숨 돌린 약간 한숨 돌릴 정도로 조금 이제 금리가 떨어져서 떨어지기 시작한 거예요.

I believe interest rates have the most influence, and recently interest rates have started to drop a bit, allowing for a slight sigh of relief.

여기는 이건 어떤 시그널을 주냐면 시장이 이제 턱 밑까지 왔던 것이 한숨은 쉴 수 있는 이런 기회가 된 거죠.

Here, this gives a signal that the market has now reached just below the jawline, providing an opportunity to take a sigh of relief.

그러니까 이것이 금리에 영향이 있는 건데 두 번째는 경기예요.

So this affects interest rates, and the second factor is the economy.

만약에 이제 금리가 이렇게 좀 하락할 것이다라는 이런 기대가.

If there is an expectation that interest rates will decline like this.

.

.

실제로 하락하기 시작한.

Actually started to decrease.

시작을 했는데 우리가 경기가 좀 내수소 경기가 뒷받침이 되면 이게 이제 바로 시장에 대한 어떤 시그널이 돼서 사람들이 이제 주택을 좀 사야겠다라는.

We have started, but if the domestic market is well-supported, it will serve as a signal for the market, leading people to think they should start buying homes.

그것이 결국 뭐냐면 우리나라에서 집값을 상승하고 하락하는 데 가장 영향을 미치는 것은 여러 가지가 있지만 그중에도 집값이 오를 것이다라는 사람들의 기대감.

Ultimately, what it means is that in our country, among the various factors that most influence the rise and fall of housing prices, one of the key factors is the expectation that housing prices will increase.

이것이 가장 크거든요.

This is the biggest.

정부가 어떤 정책을 내놓고 금리가 몇 프로가 되든 상관이 없이 오를 거다라고 시장에서 믿음을 오르게 돼 있단 말이에요.

It means that regardless of what policies the government puts forth or what the interest rates are, the market is bound to believe that they will rise.

그런데 지금 이제 이것이 지금까지 계속 당분간 집값이 오르기가 좀 힘들 거야 이런 생각이 지배적이었단 말이에요.

However, the prevailing thought has been that it will be somewhat difficult for housing prices to rise for the time being.

그런데 이것이 이제 조금 완화될 가능성이 있다는 거예요.

However, there is now a possibility that this may become a little relaxed.

그렇다면 이제 우리가 지금 수출이라든가 여러 가지 경기 문제 우리나라 경제 문제도 우리가 조금 이제 조금 이제.

If that's the case, then now we are starting to address various export issues and economic problems in our country a little bit now.

중반기 지나서 조금 회복세로 간다면 조금 부동산 시장에는 좀 긍정적인 방향으로 작용을 할 것이다.

If there is a slight recovery after the mid-term, it will act somewhat positively on the real estate market.

그리고 이제 금리가 한 두 차례 더 이제 인하가 된다면 인하가 된다면 시장이 이제 좀 가격을 좀 회복하는 거래가 좀 늘어나는데 도움이 되지 않을까 이렇게 생각을 합니다.

And now, if the interest rates are lowered maybe once or twice more, I think it will help the market recover prices and increase transactions a bit.

공급도 좀 짚어보겠습니다.

I will also touch on the supply a bit.

내년에는 수도권 공급 물량이.

Next year, the supply volume in the metropolitan area will be.

올해보다 5만 가구 정도가 줄 거다.

There will be about 50,000 fewer households than this year.

그래서 공급 물량이 앞으로 향후 3년간 지속될 거다.

So the supply volume will continue for the next three years.

이런 기사들도 계속 나오고 있는데 이것도 좀 지금 집을 좀 사야겠다는 심리라든지 이런 회복 분위기에 영향을 좀 미친다고 보실까요?

Do you think that articles like this are influencing the mindset of wanting to buy a house right now and the overall atmosphere of recovery?

그런데 이제 이 공급이란 것은 신규죠.

However, this supply is new.

그렇죠.

That's right.

신규 분양입니다.

This is a new sale.

그래서 이제 지금 신규 공급이 안 되는 우리가 이유를 생각을 해봐야 돼요.

So now we need to think about the reasons why we are not able to supply new ones.

지방은 수요가 없어서 공급을 못하는 거고.

There is no demand for 지방, so it cannot be supplied.

지방은 미분양이.

The local area has unsold properties.

지금 산더미처럼 쌓여 있지 않습니까?

Isn't it piled up like a mountain right now?

그럼 서울 수도권에는 왜 건설업체들이 공급을 못하냐 공급을 줄이냐.

Then why can't construction companies supply in the Seoul metropolitan area, or why are they reducing supply?

이것은 결국은 공사 단가가 급등했기 때문에 그래요.

This is ultimately because the construction unit price has skyrocketed.

최근 몇 년 동안 30, 40% 이상이 공사비가 올랐어요.

In recent years, construction costs have increased by more than 30 to 40%.

그럼 분양가도 거의 비슷하게 지금 굉장히 많이 올랐잖아요.

Well, the sales prices have also risen significantly and are now quite similar.

그런데 이제 옛날에는 재건축이라든가 무슨 이런 걸 통해서 아니면 신규로 토지를 구입해서 주택을 신규로 공급해 왔는데.

However, in the past, housing was newly supplied either through reconstruction or by purchasing land for new developments.

그런데 이제는 그렇게 공급을 하자니까 공사비가 올라가서 분양가가 너무 높은 거예요.

However, now that we are trying to supply it that way, the construction costs have gone up, making the selling price too high.

그래서 건설회사 입장에서도 보면 이 가격에는 사실 수요가 없는 게 아니라 이 가격에는 분양하기가 쉽지 않을 것이라고 판단하기 때문에 최근 몇 년 동안 사업을 하지 않았어요.

So from the perspective of construction companies, it's not that there is no demand at this price, but they determine that it would be difficult to sell at this price, which is why they haven't undertaken any projects in recent years.

그래서 최근 몇 년 동안 공급을 확 줄인 거예요.

So we've drastically reduced the supply in recent years.

그리고 기존에 있던 현장들이 공사비가 예를 들어서 500만 원에 공사를 하기로 했는데.

And the existing sites had decided to carry out the construction for, for example, 5 million won.

실제로 몇 년 동안 800만 원 이렇게 오른 거예요.

In fact, it has increased by 8 million won over several years.

그러니까 공사를 마무리해야 되는데 공사비 문제가 해결이 안 되는 거예요.

So we need to finish the construction, but the issue with the construction costs is not being resolved.

그러다 보니까 이 두 가지가 겹쳐서 최근에 공사 신규 물량이 줄어든 거예요.

As a result, these two factors overlapped, causing a decrease in new construction quantities recently.

그러면 이렇게 줄어든 것이 전체 시장에 그러면 가격 상승을 견인할 것이냐라는 것은 반반이에요.

Then, whether this reduction will lead to price increases in the overall market is a fifty-fifty situation.

왜냐하면 모든 사람이 새 집을 분양받지는 않잖아요.

Because not everyone receives a new house allocation.

실제로 새 집을 분양받는 비율이 전체 우리 주택거래량에 비하면.

In reality, the proportion of new homes being sold compared to our total housing transaction volume is...

가격이 굉장히 낮거든요.

The price is very low.

물론 영향은 있다고 보지만 결국은 제가 보기에는 공급이 부족한 것은 이런 공사비 급등이라든지 여러 가지 문제가 있기 때문에 나타난 현상이기 때문에.

Of course, I believe there is an influence, but ultimately, from my perspective, the shortage in supply is a phenomenon arising from issues like the sharp rise in construction costs and various other problems.

이것이 어느 선에서 해결이 되면 아니면 분양가가 그렇게 분양할 수 있는 가격대에 어느 정도 분양을 할 수 있다거나 이렇게 해결이 되면 금방 회복이 될 것으로 보이고요.

If this can be resolved to some extent, or if the selling price can be set at a level that allows for such sales, it seems likely to recover quickly.

그렇다면 전체 시장에 있어서는 좀 마이너스 영향은 있겠지만.

In that case, there may be a slight negative impact on the overall market.

이것 때문에.

Because of this.

지금 기사들이 많이 나오는 거 보면 공급이 급감하기 때문에 가격이 이제 폭등할 것이다.

Seeing that a lot of articles are coming out now, the price will skyrocket because the supply is rapidly decreasing.

이런 논리는 최근의 상황이랑 맞지 않다고 봐요.

I believe this logic does not align with the recent situation.

이렇게 공급이 급감해도 주택시장 특히 아파트 가격이 급등한다.

Even with such a sharp drop in supply, housing prices, especially apartment prices, are skyrocketing.

여기에는 저는 동의하지 않고요.

I do not agree with this.

일부 가격이 조금 오를 수는 있겠지만 제가 보기에는 과거에 비해서는 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것이라고 보고 있어요.

Some prices may rise slightly, but in my view, the impact on the market will not be significant compared to the past.

마지막으로 내 집 마련을 준비하는 분들께는 어떤 조언을 해 주시겠습니까?

What advice would you give to those preparing to buy a home?

저는 항상 생각하는 게 내가 실수요자다.

I always think that I am the actual consumer.

특히 이제 자녀들이 학교를 학교 때문에 이사 가시는 분들이 있잖아요.

Especially now, there are people who move due to their children's school.

왜냐하면 중학교 고등학교 가면 졸업할 때까지는 이사를 못 가죠.

Because once you start middle school and high school, you can't move until graduation.

그러니까 이제 이렇게 꼭 구입을 하고 싶으시다는 분들은 저는 구입을 하시는 걸 권하고 싶어요.

So for those who really want to purchase it like this, I would recommend going ahead with the purchase.

지금 이제 금리가 개인적으로는 대출금리가 지금보다 더 높아지지는 않을 것으로 봐요.

I personally believe that interest rates on loans will not rise higher than they are now.

계속.

Continue.

이게 하락하는 추세이기 때문에 이런 시기는 가급적이면 변동금리로 주택을 내가 필요하다면 실수요자라면 하시라고 하는데

Since this is a declining trend, it is recommended that if you need a house and are a genuine buyer, you consider using a variable interest rate as much as possible during this time.

지금 투자하겠다 하시는 분들은 개인의 취향에 따라 다르겠지만 지금은 아직은 아닌 것 같고요.

It seems that those who say they will invest now might have different personal preferences, but I don't think it's the right time just yet.

그런데 이제 앞으로 저는 실수요자도 마찬가지고 투자자도 마찬가지인데

However, from now on, both the actual buyers and the investors are the same.

집을 언제 살 거냐라는 게 중요한 게 아니라 집을 어디다 살 거냐는 게 중요합니다.

It's not important when you will buy a house, but where you will buy it is what matters.

집을 사실 때는 좀 좋은 지역 오를 수 있는 지역 결국은 그것이 가격이 가격대가 비싼 지역이 제가 아까 말씀드렸지만

When buying a house, it's important to consider a good area that can appreciate in value. Ultimately, this means it will be in a higher price range, as I mentioned earlier.

위치가 좋은 입지가 좋은 지역이고 그런 지역이 앞으로 올 것이다 라고 말씀드렸잖아요.

I mentioned that it's a good location in a prime area, and such areas will emerge in the future.

그래서 그걸 잘 판단하셔서 조금 대출을 받더라도 그런 지역에 집을 사셔야지

So you need to make a good judgment and buy a house in such areas even if you have to take out a loan.

내가 딱 돈을 맞춰서 집을 산다 그래서 굉장히 좋지 않은 지역에 집을 산다.

I buy a house with exactly the right amount of money, so I end up buying a house in a very undesirable area.

이것은 과거에는 그런 지역이 집값이 올랐어요.

In the past, such areas saw an increase in property prices.

그런데 저는 개인적으로는.

But personally, I...

개인적으로 다시는 그런 지역은 집값이 오른다고 생각하지 않아요.

Personally, I don't think housing prices in such areas will rise again.

그런데 좋은 지역 같은 경우에는 본인이 조금 대출을 받고도 부담이 없다 상환해.

However, in a good area, one can take out a small loan and still have no burden in repaying it.

그럴 경우에는 제가 보기에는 그런 좋은 지역에 집을 사시는 것이 맞다.

In that case, I believe it would be right to buy a house in such a nice area.

그래서 이제는 어느 지역에 집을 살 것인가라는 것이 중요하다는 것을 항상 가슴에 새기고 행동하셨으면 좋겠습니다.

So now I hope you always keep in mind and act on the importance of deciding which area to buy a house in.

좀 장기적인 안목으로 부동산 시장을 조망해야 된다는 말씀이셨죠.

You mentioned that we need to look at the real estate market from a more long-term perspective.

김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수님이셨습니다.

Professor Kim Jun-hwan was from the Department of Real Estate at Seoul Digital University.

교수님 말씀 감사합니다.

Thank you for your words, professor.

감사합니다.

Thank you.