Wycena czy spekulacja wartości nieruchomości? - #2 Merytorycznie o nieruchomościach

Ja nazywam się Filip Woźniakowski, a Ty, drogi słuchaczu, drogi widzu, jesteś na podcaście merytorycznie o nieruchomościach.

My name is Filip Woźniakowski, and you, dear listener, dear viewer, are on the podcast "Merytorycznie o nieruchomościach."

Podcast poświęcony nieruchomościom. Staram się tutaj dawać merytoryczną dawkę wiedzy.

A podcast dedicated to real estate. I aim to provide a substantive dose of knowledge here.

Dzisiaj porozmawiamy o wycenie nieruchomości. Czy spekulować, czy wyceniać nieruchomość, czy opierać się o dane, czy nie.

Today we will talk about property valuation. Whether to speculate, to value the property, to rely on data, or not.

Porozmawiamy też o takim ciekawym zjawisku właścicieli nieruchomości, którzy poprzez swoją chciwość i chęć osiągania zbyt wysokich zysków

We will also talk about an interesting phenomenon of property owners who, through their greed and desire to achieve excessively high profits

blokują sobie sprzedaż do momentu obniżenia ceny. Także czołóweczka i zaczynamy.

They are blocking their sales until the price is lowered. So, a little intro and we begin.

Merytorycznie o nieruchomościach. Zapraszam, Filip Woźniakowski.

Substantively about real estate. Welcome, Filip Woźniakowski.

Jako ekspert na rynku, jako praktyk, który już to wiele lat robi, widzę pewne grupy ludzi, którzy sprzedają nieruchomości.

As an expert in the market, as a practitioner who has been doing this for many years, I see certain groups of people who sell real estate.

Mówię tutaj o sprzedaży bezpośredniej, o właścicielach nieruchomości.

I'm talking here about direct sales, about property owners.

I możemy na potrzebę tego podcastu, na potrzebę tego odcinka podzielić ich na dwie grupy.

And we can for the needs of this podcast, for the needs of this episode, divide them into two groups.

Na tych, którzy przygotowują się do sprzedaży.

To those who are preparing for sale.

I chcą sprzedać. Oraz tych, którzy robią to prędko, można by powiedzieć niedbale.

And they want to sell. And those who do it quickly could be said to do it carelessly.

I raczej chyba chcą sprzedawać, niż sprzedać swoją nieruchomość.

They probably want to sell rather than have sold their property.

Ci, którzy chcą sprzedać, którzy przygotowują się do tej sprzedaży, najczęściej korzystają z wycen nieruchomości.

Those who want to sell, who are preparing for that sale, most often use property valuations.

Jakich? O tym powiem w dalszej części podcastu.

Which ones? I will talk about that later in the podcast.

Ale najpierw skupmy się na tej błędnej grupie.

But first, let's focus on this wrong group.

Na tej, która nie decyduje.

On the one that does not decide.

Na tej, która nie decyduje się na żadną analizę cen, żadną, a swoją wycenę kieruje albo intuicją, albo jakąś inną po prostu spekulacją.

On the one that doesn’t decide on any price analysis, none at all, and directs its valuation either by intuition or simply some other speculation.

I w tej grupie można wyraźnie znaleźć pewną grupę ludzi, którzy postępują w sposób następujący.

And in this group, one can clearly find a certain group of people who behave as follows.

Gdy właściciel, w cudzysłowie, wyrzuca nieruchomość na rynek, oferuje ją na na przykład portalach internetowych,

When the owner, in quotes, puts the property on the market, he offers it on, for example, online platforms,

dostaje mnóstwo telefonów w pierwszym tygodniu.

I receive a lot of phone calls in the first week.

Możemy śmiało powiedzieć, że w pierwszym tygodniu dzwoni do niego około siedmiu, może nawet dziesięciu klientów bezpośrednich,

We can safely say that in the first week, about seven, maybe even ten direct clients call him.

którzy przychodzą, część z nich przychodzi i nawet kilka osób złoży ofertę.

those who come, some of them come and even a few people will make an offer.

Często ta oferta jest bardzo niska.

Often this offer is very low.

Reszta klientów, którzy przyszli, byli równie mili.

The rest of the customers who came were equally nice.

Każdy zachwalał jego nieruchomość.

Everyone praised his property.

I do tego dodaję, że...

And to that, I add that...

Bardzo tak, fajna, zastanowi się nad jakąś ofertą, a część z nich, tak jak wspomniałem, nawet jakąś niską ofertę rzuciła.

Yes, definitely, nice, consider some offer, and some of them, as I mentioned, even made some low offer.

On oczywiście się na nią nie zgadza.

He obviously does not agree with her.

Dodajmy do tego, spokojnie w ciągu tygodnia kontaktuje się z nim trzydzieści, albo nawet czterdzieści agencji nieruchomości,

Let's add to that, calmly within a week, thirty or even forty real estate agencies get in touch with him.

informując go, że jego oferta jest fantastyczna, spełniła oczekiwania i warunki kontaktu przez agenta, przez agencję

informing him that his offer is fantastic, it met the expectations and the terms of contact through the agent, through the agency

i oni bardzo by chcieli tutaj, no już nie będę wchodzić w szczegółowy model współpracy różnych agencji,

And they would really like it here, well I won't go into the detailed model of cooperation between different agencies.

ale czy to umowa na wyłączność, czy to otwarta, czy po prostu przyjść z klientem.

But is it an exclusive contract, an open one, or just come with the client?

I słuchajcie, bywa tak, że taki właściciel dochodzi do wniosku, że...

And listen, it happens that such an owner comes to the conclusion that...

Kurczę, ja mam fantastyczną nieruchomość.

Darn, I have a fantastic property.

Ja mam po prostu najlepszą nieruchomość wyjątkową na rynku.

I simply have the best unique property on the market.

Nie, nie, ja ją za tanio wystawiam.

No, no, I am selling it for too low a price.

Podwyższamy cenę.

We are raising the price.

Ja na pewno wycisnę z tego więcej.

I will definitely get more out of this.

I bardzo często bywa tak, że nagle właściciel po tygodniu

And very often it happens that suddenly the owner after a week

podnosi cenę nieruchomości na przykład o 10%.

increases the property price by, for example, 10%.

Co się dzieje?

What is happening?

No ten ruch spowodowany tą niższą cenę jeszcze troszeczkę trwa.

Well, this movement caused by the lower price is still continuing a bit.

On się styka z ceną znacznie wyższą, już nierealną, już nierynkową, już niemożliwą do osiągnięcia.

He is faced with a price that is significantly higher, already unrealistic, already out of the market, already impossible to achieve.

No ale właściciel oczywiście tutaj inicjatywą i głęboką siłą i wiarą w to, że on sprzeda po takiej cenie,

Well, the owner is of course here with initiative, deep strength, and faith that he will sell at such a price,

trzyma się tej ceny, mocno trzyma, trzyma i mówi, że czeka na...

he is holding onto that price, holding on tight, holding on and saying he is waiting for...

składanie ofert.

submitting offers.

Oferty się nie pojawiają, a jak pojawiają się, to pojawiają się bardzo niskie.

Offers do not appear, and when they do, they are very low.

No i co się dzieje?

So, what’s happening?

Mija tydzień, drugi, trzeci, czwarty, mija miesiąc, pierwszy, drugi, trzeci,

A week goes by, then another, a third, a fourth, a month goes by, the first, second, third.

aż w końcu właściciel decyduje się na obniżkę ceny.

Finally, the owner decides to lower the price.

I do czego to prowadzi, moi drodzy Państwo?

And what does this lead to, my dear ladies and gentlemen?

Tylko i wyłącznie do tego, że on marnuje swój czas, swoje pieniądze,

Only and exclusively to the fact that he is wasting his time, his money,

zainteresowanie wszystkich klientów i agencji.

the interest of all clients and agencies.

Spełza to po prostu do przedłużenia transakcji.

It's just about extending the transaction.

I to jest idealny przykład sprzedawania, a nie sprzedaży.

And this is the perfect example of selling, not a sale.

Wróćmy jeszcze do tej grupy osób, która nie przygotowuje się do sprzedaży,

Let's return to that group of people who are not preparing for the sale.

która nie sięga do żadnych źródeł cen, w ogóle do żadnych danych,

that does not reach any price sources, at all to any data,

jeśli chodzi o ceny w okolicy swojej nieruchomości.

as for the prices in the vicinity of your property.

To jest bardzo zła praktyka, bo tak naprawdę są dwie możliwości.

This is a very bad practice because, in reality, there are two possibilities.

Albo będziemy swoją, no trzy, albo będziemy swoją nieruchomość oferować za nisko,

Either we will have our own, well, three, or we will offer our property too low.

bo nie wierzymy w jej wartość, bo nie wiemy jaka ta wartość jest.

because we do not believe in its value, because we do not know what that value is.

Albo uda nam się trafić, tak, na jakąś intuicję po prostu mamy,

Either we'll manage to hit it, yes, with some intuition we simply have.

sąsiad sprzedał za tyle, no to my może powinniśmy za tyle sprzedać.

The neighbor sold for that much, so maybe we should sell for that much too.

Albo przeszacujemy wartość swojej nieruchomości,

Either we will overestimate the value of our property,

co będzie spowodowało po prostu wydłużonym czasem transakcji.

This will simply result in a longer transaction time.

No jeśli jeszcze damy za wysoko, no to okej, minie trochę czasu i po prostu obniżymy tę cenę,

Well, if we set it too high, that's okay, time will pass and we will just lower the price.

ale co drodzy Państwo, jeśli cena naszej nieruchomości będzie zbyt niska?

But what, dear ladies and gentlemen, if the price of our property is too low?

Wtedy po prostu zrobiliśmy komuś niepotrzebny prezent.

Then we simply gave someone an unnecessary gift.

No więc jak tak naprawdę trzeba podejść do sprzedaży nieruchomości?

So how should one really approach real estate sales?

Bo mam nadzieję, że Państwo rozumieją, że spekulacja i takie podchodzenie do sprzedaży

Because I hope that you understand that speculation and such an approach to sales...

tylko poprzez intuicję może powodować do albo zbyt niskiej ceny,

only through intuition can it lead to either too low a price,

albo z wydłużonego czasu transakcji, wydłużonego czasu sprzedaży.

or from extended transaction time, extended sales time.

Mamy trzy rodzaje wyceny nieruchomości.

We have three types of property valuation.

Przede wszystkim i najlepszą praktyką, niestety bardzo rzadko wykorzystywaną na polskim rynku,

First and foremost, the best practice, unfortunately very rarely used in the Polish market,

jest wycena od rzeczoznawcy majątkowego.

There is an appraisal from a property valuer.

Rzeczoznawca majątkowy to jest osobny fach, osobna profesja,

A property appraiser is a separate profession, a distinct field.

która zajmuje się tylko i wyłącznie wyceną nieruchomości.

which deals exclusively with property valuation.

Jest to kompendium wiedzy i najlepsza wycena, jaką możemy dostać.

This is a compendium of knowledge and the best valuation we can get.

Wartość takiej wyceny opiewa mniej więcej, w przypadku przeciętnego mieszkania,

The value of such an appraisal amounts to approximately, in the case of an average apartment,

na kwotę półtora tysiąca złotych.

in the amount of one thousand five hundred zlotys.

Oczywiście można znaleźć taniej, można znaleźć drożej.

Of course, you can find it cheaper, you can find it more expensive.

Dostawiam tutaj już tylko dla Was Państwo do wyszukania odpowiedniej osoby.

I am only providing this here for you to find the right person.

I taka wycena nieruchomości to jest kompendium wiedzy,

And such a property appraisal is a compendium of knowledge,

to jest bardzo dobra, szczegółowo przygotowana wycena

This is a very good, thoroughly prepared quote.

i na tej wycenie jak najbardziej wszyscy mogą się opierać.

And on this valuation, everyone can certainly rely.

Wszyscy, czyli i sprzedający, i agenci, i klienci kupujący.

Everyone, meaning both the sellers, the agents, and the buying clients.

Na pewno poprzez taką wycenę nie będzie poszkodowanych

Certainly, there will be no one harmed through such an appraisal.

ani po stronie zakupujących, ani po stronie sprzedających.

neither on the buyers' side nor on the sellers' side.

No ale tak jak wspomniałem na początku, ta praktyka i wykorzystywanie wycen

Well, as I mentioned at the beginning, this practice and the use of valuations...

przez rzeczoznawcę majątkowego jest bardzo mała na polskim rynku.

The number of property appraisers is very small in the Polish market.

No więc jak można inaczej wycenić swoją nieruchomość?

So how else can you value your property?

Na przykład poprzez agencję, która posiada dostęp do danych transakcyjnych.

For example, through an agency that has access to transactional data.

My na przykład w agencji właśnie takich danych wykorzystujemy.

For example, we use such data in the agency.

Są odpowiednie programy, strony internetowe, bardziej programy,

There are appropriate programs, websites, more programs,

które agregują ceny transakcyjne od rzeczoznawców majątkowych i notariuszy.

which aggregate transaction prices from property appraisers and notaries.

Dzięki temu możemy po prostu sprawdzić w okolicy jakie ceny transakcyjne są.

Thanks to this, we can simply check what the transaction prices are in the area.

Konkretnie jakie nieruchomości, o jakich metrażach, w jakiej lokalizacji,

Specifically, which properties, what sizes, in what location?

kiedy zostały sprzedane, za jaką kwotę, za metr kwadratowy i oczywiście za cenę finalną.

when they were sold, for what amount, per square meter, and of course for the final price.

Dzięki takim danym możemy konkretnie oszacować praktycznie każdą nieruchomość mieszkalną,

With such data, we can precisely assess almost any residential property.

zwłaszcza w Warszawie.

especially in Warsaw.

Trzeci rodzaj wyceny nieruchomości jest to taki najprostszy, może nie najprostszy,

The third type of property valuation is the simplest one, maybe not the simplest,

ale taki najbardziej popularny sposób wyceny nieruchomości w Polsce.

but the most popular method of property valuation in Poland.

Bardzo go często widać w kontaktach z klientami, którzy sprzedają swoją nieruchomość,

He is often seen in contact with clients who are selling their property.

który opiewa po prostu na porównanie cen ofertowych w internecie.

which simply refers to comparing prices of offers on the internet.

Działa to w bardzo prosty sposób, jeśli mamy np. swoją nieruchomość do sprzedania w Śródmieściu Południowym,

It works in a very simple way; for example, if we have our property for sale in the South City Center,

np. w Kamienicy Pięknej, Zadbanej, to szukamy na portalach podobnych nieruchomości o podobnych kryteriach.

For example, in the Beautiful, Well-Maintained Tenement House, we are looking on portals for similar properties with similar criteria.

Czyli też szukałbym nieruchomości w Śródmieściu Południowym, też szukałbym w Zadbanej Kamienicy,

So I would also be looking for a property in the South City Center, I would also be looking in a well-maintained tenement.

szukałbym nieruchomości w podobnym metrażu i w podobnym standardzie.

I would be looking for real estate of similar size and standard.

Ale uwaga, opiewanie tylko i wyłącznie na takich danych równie może podobać błąd,

But be careful, relying solely on such data can also lead to mistakes.

bo może to być po prostu błąd zbiorowy, jeśli znajdziemy tylko dwie nieruchomości,

because it could simply be a collective error if we only find two properties,

np. w tym przypadku zabytkowej kamienicy w Śródmieściu Południowym,

for example, in this case of the historic apartment building in South Downtown,

to nadal te dwie nieruchomości mogą być przeszacowane albo niedoszacowane, bo to opiewa, bo te wyniki i ta analiza opiewa tylko o tym, co widzimy w internecie.

These two properties can still be either overvalued or undervalued, because this relates only to what we see online.

A jak drodzy Państwo się domyślacie, ceny ofertowe mocno różnią się od cen transakcyjnych, przynajmniej mogą mocno różnić się od tych cen.

And as dear ladies and gentlemen can guess, the offered prices differ greatly from the transaction prices, at least they can differ significantly from those prices.

Mam nadzieję, że przybliżyłem Państwu wycenę nieruchomości i w skrócie powiedziałem, jak ona wygląda.

I hope I have given you an overview of the property valuation and briefly explained how it looks.

Zaproponowałem też trzy warianty wyceny nieruchomości.

I also proposed three variants for the property valuation.

Mam nadzieję, że tych spekulujących przekonałem do tego, żeby jednak korzystać z wycen i tak jak wspomniałem,

I hope I have convinced those speculating to actually use the valuations, and as I mentioned,

jeśli przeszacujesz wartość swojej nieruchomości, to wstrzymasz się na pewien czas z transakcją,

if you overestimate the value of your property, you will hold off on the transaction for a while,

a jeśli nie doszacujesz wartości swojej nieruchomości, to niestety, ale nie osiągniesz kwoty, która Ci się po prostu należy.

And if you underestimate the value of your property, unfortunately, you will not achieve the amount that you simply deserve.

Ja nazywam się Filip Woźniakowski, to jest Merytorycznie o Nieruchomościach.

My name is Filip Woźniakowski, this is "Substantively About Real Estate."

Zapraszam na kolejny odcinek i bardzo dziękuję. Do zobaczenia.

I invite you to the next episode and thank you very much. See you soon.

Subtitles by the Amara.org community

Subtitles by the Amara.org community