Con la Ley en la Mano - 5 de Septiembre de 2024

A continuación, un abogado le ofrecerá orientación legal.

Next, a lawyer will provide you with legal guidance.

Consúltelo. Esto es Con la Ley en la Mano.

Consult it. This is With the Law in Hand.

¿Qué tal? ¿Cómo está? Muy, pero muy buenas tardes. Es un gusto, como siempre, darle a usted la bienvenida a este espacio donde prevalece la ley y hay que conocer la ley y saber cómo defendernos.

How are you? How are you doing? Very, very good afternoon. It is a pleasure, as always, to welcome you to this space where the law prevails, and we need to know the law and know how to defend ourselves.

Le agradezco, como siempre, a cada uno de ustedes que gentilmente confía en este espacio y, por supuesto, también a mis compañeros que hacen posible que este programa llegue hasta donde quiera que usted nos haga favor de estarnos sintonizando.

I thank each one of you, as always, who kindly trust this space, and of course, also my colleagues who make it possible for this program to reach wherever you kindly tune in to us.

Osvaldo Estrada está esta tarde en los teléfonos junto con mi compañera Berenice Flores en el control de audio.

Osvaldo Estrada is on the phones this afternoon along with my colleague Berenice Flores in audio control.

Está Roberto Álvarez. Soy su servidora Mercedes Altamirano ante este micrófono y con muchísimo gusto aclaro que le recuerdo las líneas telefónicas en cabina 33 38 13 15 15 y 33 38 13 14 21.

Roberto Álvarez is here. I am your host Mercedes Altamirano at this microphone and I am very pleased to remind you of the phone lines in the studio: 33 38 13 15 15 and 33 38 13 14 21.

Nuestro WhatsApp y Telegram también, ya lo sabe usted, están a sus órdenes. Ya usted decide por qué línea, vaya, por qué medio comunicarse con nosotros.

Our WhatsApp and Telegram are also available to you, as you know. You can decide which line, well, which medium to use to communicate with us.

Solamente le pido de favor, si lo hace a través de WhatsApp o Telegram, que revise, por favor, su mensaje, que esté bien escrito, que esté correcto.

I only ask you as a favor, if you do it through WhatsApp or Telegram, to please check your message, to make sure it is well written and correct.

Claro, para que de esa misma manera, pues la respuesta que usted está buscando particularmente alguna situación que esté atravesando legalmente y requiera, por supuesto, la guía de nuestro experto esta tarde, que ahora ya le estaré presentando, pues pueda ser productivo, que fructifique una un buen planteamiento del problema para también una buena respuesta para su causa.

Of course, in the same way, the answer you are looking for is particularly related to a legal situation you are going through and require, of course, the guidance of our expert this afternoon, whom I will be introducing shortly, so that it can be productive and yield a good framing of the problem for a good response to your case as well.

Y pues bien, dicho lo anterior, esta tarde le doy la bienvenida con muchísimo gusto al licenciado Alfonso Tadeo Cacho.

And well, having said that, this afternoon I warmly welcome Mr. Alfonso Tadeo Cacho.

Él es especialista en amparo. ¿Cómo está, maestro? Qué gusto tenerle de nueva cuenta por acá. ¿Cómo está? Buenas tardes.

He is a specialist in amparo. How are you, sir? It's a pleasure to have you back here again. How are you? Good afternoon.

Muy buenas tardes, mi estimada Mercedes. El gusto es mío el estar aquí en tu programa y, bueno, también escuchar a tus radioescuchas en el momento en que ellos nos llamen, nos hagan el favor de comunicarse con nosotros para también poder dilucidar sus interrogantes, sus preguntas, mi estimada Mercedes.

Good afternoon, my dear Mercedes. The pleasure is mine to be here on your program and, well, also to hear from your listeners when they call us, when they kindly communicate with us so we can also clarify their questions, their inquiries, my dear Mercedes.

Efectivamente, así es. Y pues para esta ocasión, el tema que usted abordará y posterior a él.

Indeed, that is correct. And well, for this occasion, the topic that you will address and subsequently.

Estaremos dándole, como siempre, y ya es una costumbre, voz a nuestra audiencia.

We will be, as always, and it has already become a habit, giving a voice to our audience.

Hoy nos estará ilustrando sobre el arrendamiento y convenio preventivo de solución de conflictos.

Today he will be enlightening us about leasing and preventive agreements for conflict resolution.

Ese es el tema de esta tarde. Hacemos una pausa. Robert, hacemos la pausa entonces para que el regreso del licenciado Alfonso Tadeo Cacho pueda entrar en materia.

That is the topic for this afternoon. Let's take a break. Robert, let's take a break then so that the return of attorney Alfonso Tadeo Cacho can get into the subject.

Estamos de regreso con usted ahora sí para dar inicio a lo que es el tema que esta tarde ha preparado para la audiencia de Radio Metrópoli y para este espacio con la ley en la mano, particularmente el licenciado Alfonso Tadeo Cacho, especialista en amparo.

We are back with you now to kick off the topic that this afternoon has been prepared for the audience of Radio Metrópoli and for this space with the law in hand, particularly by Attorney Alfonso Tadeo Cacho, a specialist in amparo.

Y ese tema es el arrendamiento y convenio preventivo de solución de conflictos.

And that topic is leasing and preventive agreement for conflict resolution.

¿Qué es lo que debemos de entender con arrendamiento y convenio?

What should we understand by leasing and agreement?

¿Qué es lo que debemos de entender con arrendamiento y convenio preventivo de solución de conflictos?

What should we understand about leasing and preventive agreement for conflict resolution?

Me imagino que cuando se arrenda un bien inmueble estoy en lo correcto, maestro.

I imagine that when a property is leased, I am correct, teacher.

Mira, mi estimada Mercedes, creo que es un tema muy interesante, un tema que yo creo que nos debe de interesar a todos los que estamos escuchando de tu canal.

Look, my dear Mercedes, I think it is a very interesting topic, a topic that I believe should interest all of us who are listening to your channel.

Creo que el arrendamiento es un contrato mediante el cual una persona llamada arrendador da en arrendamiento un bien inmueble.

I believe that a lease is a contract through which a person called a lessor leases a real estate property.

O inmueble a otra persona denominada arrendatario.

The property to another person called a tenant.

Y en donde ambas convergen en una serie de voluntad, en este caso, una de dar el uso material de la cosa y el otro de recibir algo en contraprestación.

And where both converge in a series of will, in this case, one to give the material use of the thing and the other to receive something in return.

Pero para ello, bueno, cuando hablamos de un documento o un convenio preventivo de solución de conflictos,

But for that, well, when we talk about a document or a preventive agreement for conflict resolution,

partimos de la idea, Mercedes, de que es necesario precisamente traer a colación aquella idea que en su momento yo creo que más de alguno hemos escuchado

We start from the idea, Mercedes, that it is necessary to bring up that idea which I believe more than one of us has heard at some point.

y que vale la pena recordarlo, ¿sí?

and it's worth remembering it, right?

Por ahí la cita dice, ponte de acuerdo con el adversario pronto, entre tanto estás con él en el camino.

The quote says, "Agree with your adversary quickly, while you are on the way with him."

No sea que el adversario te entregue al juez y el juez al alguacil y seas echado a la casa.

Lest the adversary deliver you to the judge, and the judge deliver you to the bailiff, and you be thrown into prison.

Esto lo vemos, Mercedes, y lo hemos escuchado prácticamente cuando uno asiste, vaya esos domingos a la iglesia, a misa, ¿sí?

We see this, Mercedes, and we've practically heard it when one attends, you know, those Sundays at church, at mass, right?

Y entonces traemos a colación esa idea de que es mejor llevar a cabo un acuerdo de voluntades precisamente para poder prevenir un conflicto futuro e inminente.

And then we bring up the idea that it is better to reach an agreement of wills in order to prevent a future and imminent conflict.

Y entonces en ese sentido, déjame contestar.

And so in that sense, let me answer.

Quiero contarte que el Estado, precisamente preocupado en no llevar todos los asuntos ante un juez, ante un tribunal, pues en el 2006 se dio la tarea, Mercedes, a través de la legislatura,

I want to tell you that the State, precisely worried about not bringing all matters before a judge, before a court, in 2006 took on the task, Mercedes, through the legislature,

donde estaba un buen amigo, el maestro Francisco Javier Galo Costilla Hernández, donde fue promotor precisamente de esta norma, de esta disposición, de esta figura jurídica, que antes no existía,

where a good friend, teacher Francisco Javier Galo Costilla Hernández, was, where he was precisely the promoter of this norm, this provision, this legal figure, which did not exist before,

y que cuando se da la tarea precisamente hacer la convocatoria a personajes que tuvieran ese conocimiento, esa intención de poder llevar a cabo cualquier asunto, Mercedes, ya sea de índole familiar, civil,

And that when the task is given to precisely call upon people who have that knowledge, that intention to be able to carry out any matter, Mercedes, whether of a family or civil nature,

para efecto de que pudiera en su momento llevar a cabo una negociación o un convenio en donde se pudiera dar por sentado la conclusión a través de un acuerdo,

in order to be able to carry out a negotiation or an agreement at the right time where the conclusion could be assumed through an agreement,

de cualquier hecho, de cualquier acto jurídico, de la mejor manera, de la manera compositiva, bueno, pues esto, a raíz de esa norma, de esa ley, se nos permitió a partir del 2011,

from any fact, from any legal act, in the best way, in a compositional manner, well, this, arising from that norm, from that law, was allowed to us starting in 2011,

tener la oportunidad con la creación del Instituto de Justicia Alternativa, dar pauta precisamente para que a través de esta figura jurídica,

to have the opportunity with the creation of the Institute of Alternative Justice, to provide guidance precisely so that through this legal figure,

se permitiera que cualquier persona que pudiera en su momento celebrar algún acto jurídico o incluso tener algún hecho jurídico que no pudiera ser delictivo,

it would allow any person who could at that time celebrate any legal act or even have any legal fact that could not be criminal.

pues tuvieras esa oportunidad de poder conciliarte, de poder llegar a un acuerdo. Bueno, aquí hay una figura muy importante, que es la voluntariedad, esto es,

well you would have the opportunity to reconcile, to reach an agreement. Well, here there is a very important figure, which is voluntariness, that is,

las partes, de manera voluntaria, pueden someter un acto jurídico, en este caso, como lo es el arrendamiento, ¿sí?, a poder dar las bases, los principios,

The parties, voluntarily, can submit a legal act, in this case, such as leasing, right?, to be able to provide the foundations, the principles,

para que se pueda solucionar cualquier conflicto que a raíz de él pudieran hacer, Mercedes. Te pongo un ejemplo, cuando el arrendatario, por ejemplo, no está pagando la renta

so that any conflict arising from it can be resolved, Mercedes. Let me give you an example, when the tenant, for instance, is not paying the rent.

de manera como se estipuló en el artículo de la ley.

in the manner stipulated in the article of the law.

Bueno, el contrato de arrendamiento, esto es, de esa forma periódico, de mes a mes, y que, pues esto permite en su momento, pues vaya, de parte de una persona, incumplir.

Well, the lease agreement, that is, on a periodic basis, month to month, and this allows, at a given moment, for one party to default.

Bueno, ante ese incumplimiento, si tenemos ese convenio preventivo, y tenemos las bases, los principios, para poder dar en su momento la conclusión anticipada de ese

Well, given that breach, if we have that preventive agreement, and we have the bases, the principles, to be able to reach the anticipated conclusion of that at the right moment.

convenio preventivo, y tenemos las bases, los principios, para poder dar en su momento la conclusión anticipada de ese convenio preventivo,

preventive agreement, and we have the foundations, the principles, to be able to provide, at the right moment, the anticipated conclusion of that preventive agreement,

pues estamos obviando un trámite judicial. Esto es, un procedimiento ante un juez en donde, por razones obvias, se debería en su momento desahogar pruebas, desahogar alegatos,

Well, we are bypassing a judicial procedure. That is, a process before a judge where, for obvious reasons, evidence and arguments should have been presented at the appropriate time.

y entonces estamos hablando de que sería un procedimiento que más de algunos de nuestros audioscuchas, pues han escuchado en su momento, que sería un procedimiento que más de algunos de nuestros audioscuchas,

And then we are talking about a procedure that more than a few of our listeners have heard at some point, that would be a procedure that more than a few of our listeners.

en su momento, que son largos, son complicados, y entonces, al hacer un convenio, dame las bases para que el Instituto de Justicia Alternativa pueda en su momento validar que las cláusulas estipuladas tanto en el contrato de arrendamiento como en el convenio estén conforme a la ley.

At the time, which are long and complicated, and then, upon entering into an agreement, give me the grounds so that the Institute of Alternative Justice can later validate that the clauses stipulated in both the lease contract and the agreement are in accordance with the law.

Esto es, durante mucho tiempo se nos habló...

This is, for a long time we were told...

...que la suma voluntad de las partes es la suprema ley. Sin embargo, esa suprema ley, que es la voluntad de las partes, indudablemente, al estar frente a una norma jurídica que es de orden público y que tiene instituciones que se deben de cuidar, por ejemplo, la equidad, la justicia, que los documentos tengan ese equilibrio, Mercedes,

...that the mutual will of the parties is the supreme law. However, that supreme law, which is the will of the parties, undoubtedly, when confronted with a legal norm that is of public order and has institutions that must be safeguarded, for example, equity, justice, and that the documents must have that balance, Mercedes,

entonces, ante esa situación, pues...

so, in light of that situation, well...

...no debemos, el contrato y el convenio no deben de contener cláusulas contrarias precisamente al orden público. Por ejemplo, que se ponga un interés que se pudiera considerar usurero.

...we must not, the contract and the agreement must not contain clauses that are contrary to public order. For example, including an interest rate that could be considered usurious.

Hay contratos de arrendamiento donde nos ha tocado revisarlos y traen un interés que supera en gran medida aquello permitido por la norma.

There are lease contracts that we have had to review, and they carry an interest rate that greatly exceeds what is allowed by the regulation.

Y entonces, estamos viendo que está...

And so, we are seeing that it is...

...rebasando ese orden público.

...exceeding that public order.

Y entonces, cuando te ajustas de manera equitativa, cuando te pones de acuerdo con esa persona para que pueda él, en su momento, cumplir de manera voluntaria y también de una forma temporal con ciertas acciones que están estipuladas en el contrato, pues, permites asentar las bases para que, en caso de un conflicto,

And then, when you adjust fairly, when you come to an agreement with that person so that he can voluntarily and temporarily fulfill certain actions stipulated in the contract, you allow the foundations to be laid for, in case of a conflict,

...puedas...

...you can...

...buscar o encontrar la mejor solución, estimada Mercedes.

...to seek or find the best solution, dear Mercedes.

Y entonces, ese contrato y ese convenio, al ser validado por el Instituto de Justicia Alternativa, te permite, precisamente, que a través de los órganos revisores, también del Instituto, pues, pueda en su momento destacar aquellos documentos que pudieran, por cualquier circunstancia,

And so, that contract and that agreement, once validated by the Institute of Alternative Justice, allows you, precisely, that through the reviewing bodies, also of the Institute, it can, at that moment, highlight those documents that could, for any circumstance,

...de la orden pública.

...of public order.

Y entonces, vemos que hay dos figuras. Hay una figura muy importante, que es la de la Procuraduría Social, que, en su momento, ella, al ver, precisamente, que algún contrato o algún convenio no se ajusta, precisamente, a este orden público, pues, se le previene, se le previene, en este caso, al mediador, para efecto, de que pueda, en su momento, rectificar.

And so, we see that there are two figures. There is a very important figure, which is that of the Social Prosecutor's Office, which, at the right moment, when noticing that a contract or an agreement does not conform to this public order, warns, warns, in this case, the mediator, so that they can rectify it in due time.

...y esto...

...and this...

te da la garantía de que el solicitante, las partes que pudieron en su momento conveniar,

it gives you the guarantee that the applicant, the parties that could have agreed at that time,

pues puedan tener un convenio, una vez que está validado, también sancionado, Mercedes.

Well, they can have an agreement, once it is validated, also sanctioned, Mercedes.

Y una sanción de un convenio equivale a una sentencia ejecutoriada,

And a sanction from an agreement is equivalent to a final judgment.

equivale a que ese convenio, una vez que es sancionado por el Instituto de Justicia Alternativa,

it means that this agreement, once sanctioned by the Institute of Alternative Justice,

pueda en su momento ser la suprema ley, esto es, que pase a una obligatoriedad entre las partes

It may at some point be the supreme law, that is, that it becomes obligatory among the parties.

y que en caso del incumplimiento de cualquiera de ellas, pues se pueda solicitar su ejecución, mi estimada Mercedes.

and that in case of breach of any of them, one can request their enforcement, my dear Mercedes.

Estamos hablando entonces, maestro, que acudir precisamente al Instituto de Justicia Alternativa

We are talking then, teacher, about going precisely to the Institute of Alternative Justice.

previo a que se realice este contrato de arrendamiento.

prior to the execution of this lease contract.

¿Este arrendamiento da certeza jurídica tanto para el inquilino como para el dueño de la propiedad?

Does this lease provide legal certainty for both the tenant and the property owner?

¿Estoy en lo correcto, mi primera pregunta?

Am I correct, my first question?

Correcto, es correcto, mi estimada Mercedes.

Correct, that's correct, my dear Mercedes.

Y mira, déjame platicarte algo muy interesante.

And look, let me tell you something very interesting.

No solamente el Instituto de Justicia Alternativa cuenta con las áreas especializadas precisamente para poder dar esta seguridad

Not only does the Institute of Alternative Justice have specialized areas precisely to provide this security.

a los arrendadores y también al arrendatario, sino que también existen,

to the landlords and also to the tenant, but there also exist,

existen centros privados de justicia alternativa que están debidamente aprentados, autorizados por el Instituto de Justicia Alternativa

There are private centers for alternative justice that are properly registered and authorized by the Institute of Alternative Justice.

y también existen profesionales que están certificados, que tienen un reconocimiento, una validez por el Instituto

And there are also professionals who are certified, who have recognition, a validity from the Institute.

y que permiten, precisamente, a través de esos documentos, dar esa seguridad jurídica

and that precisely allow, through those documents, to provide that legal certainty

que, bueno...

Well...

Bueno, ante la circunstancia, por ejemplo, que estamos viviendo ahorita, de cómo en su momento todo lo queremos judicializar,

Well, in light of the circumstances, for example, that we are currently experiencing, of how at that moment we want to judicialize everything,

pues esto nos permite encontrar una alternativa, Mercedes, que para empezar te va a ahorrar tiempo, te va a ahorrar dinero,

Well, this allows us to find an alternative, Mercedes, that to begin with is going to save you time, it's going to save you money.

te va a permitir tu propietario tener la certeza de que el documento que tú estás en su momento validando y sancionando,

it will allow your owner to have certainty that the document you are validating and sanctioning at that moment,

te va a permitir que tú tengas una seguridad jurídica que obligue a las partes a pasar o a cumplir en cada una de sus cláusulas.

It will allow you to have a legal security that compels the parties to comply with each of its clauses.

Y entonces, aquí la recomendación sería ya sea acudir al instituto o acudir a un centro privado de justicia alternativa

And so, here the recommendation would be either to go to the institute or to go to a private alternative justice center.

o acudir también a un profesional certificado por el instituto, que puede ser un mediador,

or also seek a professional certified by the institute, who can be a mediator,

para efecto de que con la experiencia con la cual ellos cuentan, pues puedan en su momento poder dar una solución a este tipo de conflictos o prevenirlo, mi estimada Mercedes.

In order for them to be able to provide a solution to this type of conflicts or prevent it, given the experience they have, my dear Mercedes.

Le pregunto ahora, maestro, entonces, hacer el trámite en el instituto de justicia alternativa, ¿es gratuito?

I ask you now, teacher, then, is the procedure at the alternative justice institute free of charge?

Y en el caso del centro privado de justicia alternativa con el mediador, ¿ahí tiene algún costo?

And in the case of the private center for alternative justice with the mediator, does it have any cost?

Es correcto, es correcto.

That's right, that's right.

El instituto, recordemos que el instituto tiene o cuenta con las áreas técnicas,

The institute, let's remember that the institute has or has technical areas,

con las áreas que permiten precisamente el que cualquier ciudadano pueda acudir con ellos y pueda solicitar que a través y por conducto de esta institución

with the areas that precisely allow any citizen to approach them and request that through and by means of this institution

se lleve a cabo los contratos de arrendamiento y les dé esa seguridad, esa certeza.

the lease agreements are carried out and provide them with that security, that certainty.

Y ellos son totalmente gratuitos.

And they are completely free.

Hay un presupuesto que está disponible.

There is a budget that is available.

El presupuesto está destinado precisamente para este rubro por parte del Estado, precisamente para que a través de ellos se pueda brindar este servicio.

The budget is specifically allocated for this item by the State, precisely so that this service can be provided through it.

Ahora, el mediador o el centro privado también cuenta con la especialidad, cuenta precisamente con los conocedores, en este caso del derecho,

Now, the mediator or the private center also has the specialty, precisely has the experts, in this case of the law,

y bueno, que te permiten precisamente también dar esta seguridad.

And well, they also allow you to provide this security.

Ahí lo único que sí cambia es...

There, the only thing that does change is...

Es que se tiene un costo.

It has a cost.

Hay un costo que depende, en este caso, del servicio que se pueda brindar.

There is a cost that depends, in this case, on the service that can be provided.

Hay algunos centros de justicia alternativa que te permiten hacer una búsqueda, en este caso, al momento de llevar a cabo los contratos de arrendamiento

There are some alternative justice centers that allow you to conduct a search, in this case, at the time of executing lease agreements.

y cuando ellos en su momento te permiten que por conducto de las personas especializadas dentro de sus áreas,

and when they allow you at the right time to go through the specialized people within their areas,

pues, buscar un perfil para que el arrendatario que llega y te solicita que le des en arrendamiento tu propiedad,

Well, looking for a profile for the tenant that comes and asks you to lease your property,

pues, cuente con una, vaya, con un historial crediticio que no tenga demandas, que no tenga alguna, algún impedimento que pudiera en su momento

Well, make sure you have a credit history that doesn't have any lawsuits, that doesn't have any impediments that could come up at the moment.

volverse un dolor de cabeza para el propietario, mi estimada Mercedes.

becoming a headache for the owner, my dear Mercedes.

Creo que esta es una opción, sin duda alguna, que pueda garantizar efectivamente...

I believe this is an option, without a doubt, that can effectively guarantee...

Efectivamente, cualquier tipo de conflicto que pudiera, que pudiera darse.

Indeed, any type of conflict that could arise.

Es decir, que creo que entonces debemos dejar de lado, me parece, salvo su mejor opinión,

That is to say, I think that we should set aside, it seems to me, unless you have a better opinion.

que aquel famoso contratito que, pues, podríamos hacer ahí hasta comprado en la papelería, si no me equivoco, ¿no?

That famous little contract that, well, we could even make it there, perhaps bought at the stationery store, if I'm not mistaken, right?

Es correcto.

It is correct.

Anteriormente se tenía esa mala práctica de decir, no necesito del abogado, no necesito del mediador, no necesito del instituto,

Previously, there was a bad practice of saying, I don't need a lawyer, I don't need a mediator, I don't need the institution.

y, bueno, se acudía precisamente por esa buena voluntad que en su momento había en las partes de cumplir con los contratos,

And, well, it was precisely that good will that existed at the time in the parties to fulfill the contracts that was called upon.

que incluso, bueno, pues muchos de ellos lo hacían de manera verbal.

that even, well, many of them did it verbally.

Ahora ya no estamos en esa época en donde pudiera prevalecer la buena fe.

Now we are no longer in an era where good faith could prevail.

¿Qué más quisiera uno, mi estimada Mercedes, que la buena fe y el hecho de que las partes, con su palabra, bastara para que pudieran cumplirse las obligaciones?

What more would one wish for, my dear Mercedes, than to rely on good faith and the fact that the parties, with their word, would be enough for the obligations to be fulfilled?

Pues se pudiera ir a la fe.

Well, one could go to faith.

Se pudiera dar a cabo.

It could take place.

Sin embargo, pues estamos viviendo otros tiempos, tiempos muy complicados, en donde lo que pudiera en su momento representar seguridad entre las partes,

However, we are living in different times, very complicated times, where what at one time could represent security between the parties,

pues es lo que nos permite precisamente tener ese documento que, en caso de existir el problema, pues podamos acudir.

Well, it is precisely what allows us to have that document so that in case the problem arises, we can refer to it.

Mira, nosotros en su momento, dentro de lo que cabe esta ley, en el 2013-2014, ¿no?, fuimos certificados,

Look, we at the time, within the scope of this law, in 2013-2014, right?, we were certified,

acreditamos.

we accredit.

Fue un centro privado.

It was a private center.

En su momento tuvimos la necesidad de crear otro centro privado.

At the time, we had the need to create another private center.

Y ahorita, a la fecha, nosotros promovemos precisamente este tipo de acciones, este tipo de actos,

And right now, as of today, we promote precisely this type of actions, this type of acts,

porque creemos y estamos convencidos, Mercedes, de que es una muy buena inversión desde los centros privados de justicia alternativa

because we believe and are convinced, Mercedes, that it is a very good investment from private centers of alternative justice.

promover precisamente los convenios de arrendamiento.

to precisely promote lease agreements.

Arrendamientos de forma preventiva.

Preventive leasing.

Esto es tratar de que no llegue el problema, sino dar las bases.

This is about trying to prevent the problem from arriving, rather than providing the foundations.

Esto es que a través del convenio pongamos los principios, pongamos los lineamientos para el caso de que llegase a suceder algún hecho

This is that through the agreement we establish the principles, we set the guidelines in case any event were to occur.

donde haya un incumplimiento por cualquiera de las partes, no solamente de los arrendatarios, sino también por parte del arrendador,

where there is a breach by either party, not only by the tenants but also by the landlord,

en el caso de que no garantice la posesión.

in the event that possession is not guaranteed.

De forma pacífica para el arrendatario, pues pueda, en su momento, tener los lineamientos por los cuales pueda obligar a que el contrato se pueda llevar a cabo.

In a peaceful manner for the tenant, so that they may, at the appropriate time, have the guidelines by which they can enforce the contract to be carried out.

No, y sí, porque definitivamente creo que es una herramienta que no mucha gente conoce, maestro.

No, and yes, because I definitely think it's a tool that not many people know about, teacher.

Y lo creo porque, pues, nos llegan tantas llamadas.

And I believe it because, well, we get so many calls.

Y inclusive a usted le ha tocado en algunos otros programas preguntas de nuestra audiencia.

And you have even received questions from our audience in some other programs.

¿Qué hago con mi inquilino que ya se le acabó el contrato y no se quiere salir?

What do I do with my tenant whose contract has expired and doesn't want to leave?

¿O debo de decirle al inquilino que se salga cuando el contrato va a la mitad porque yo requiero la casa?

Should I tell the tenant to leave when the contract is halfway through because I need the house?

¿O mi inquilino es muy ruidoso, ya no aguanto yo a los vecinos que se quejan conmigo de él?

Or my tenant is very noisy, I can no longer stand the neighbors who complain to me about him?

O sea, hay cualquier cantidad de situaciones y donde la gente, o muchas veces de buena fe, nada más,

I mean, there are all sorts of situations where people, often in good faith, just...

bueno, yo te pago cinco pesos por...

Well, I'll pay you five pesos for...

¿Por la casa? Ok, somos muy compadres, usted y yo, maestro, pero luego resulta que, pues, yo me hago de la vista gorda y le ando debiendo.

For the house? Okay, we are very close, you and I, teacher, but then it turns out that, well, I turn a blind eye and end up owing you.

Y entonces nos metemos en cada bronca.

And then we get into every fight.

Y esto, mire, ahora sí que podríamos tener aquí, si yo juntara todas estas llamadas, podríamos hacer un libro de ello, ¿eh?

And this, look, now we could really have here, if I gathered all these calls, we could make a book out of it, right?

Efectivamente, Mercedes, como tú bien atinadamente lo observas y como haces el diagnóstico,

Indeed, Mercedes, as you rightly observe and as you make the diagnosis,

creo que para efecto de poder nosotros garantizar nuestra propiedad,

I believe that in order to be able to guarantee our property,

yo creo que a veces no debemos descatimar, hay que invertirle precisamente a través de tener contratos de arrendamiento

I believe that sometimes we should not underestimate, we need to invest precisely by having lease contracts.

debidamente trabajados y que pudieran en su momento hacerse a la medida.

properly worked and that could be tailored when the time comes.

A veces los contratos de arrendamiento que venden en la papelería o que muchas veces lo venden a través de los llamados machotes

Sometimes the rental contracts sold at stationery stores or that are often sold through the so-called templates.

que los podemos buscar y encontrar en el Internet, pues no siempre se adaptan a la necesidad,

that we can search for and find on the Internet, but they don't always adapt to the need,

a veces es necesario que se haga un traje a la medida, un contrato de arrendamiento a la medida

Sometimes it's necessary to have a tailor-made suit, a tailor-made lease agreement.

y que partiendo de ahí, de ese contrato de arrendamiento, también se elabore un convenio, ¿sí?

And based on that, from that lease agreement, a contract should also be drawn up, okay?

Yo en lo particular, Mercedes, siempre recomiendo que en el contrato de arrendamiento

Personally, Mercedes, I always recommend that in the lease agreement.

exista una cláusula compromisoria donde las partes precisamente se obligan, ante cualquier conflicto,

there exists a compromise clause where the parties specifically commit themselves, in the event of any conflict,

a acudir a un centro de justicia alternativa o ante el mismo instituto,

to go to an alternative justice center or before the institute itself,

a buscar una solución alterna, esto es, que las partes se obliguen a cumplir ese compromiso

to seek an alternative solution, that is, for the parties to commit to fulfilling that obligation

antes de acudir a un órgano técnico judicial, ante la autoridad jurisdiccional,

before going to a judicial technical body, before the judicial authority,

porque ello, reitero, Mercedes, te ayuda a que gastes menos, a que los tiempos se reduzcan,

because that, I reiterate, Mercedes, helps you spend less and reduces the time.

porque estarías en su momento asentando bases en donde...

because you would be laying foundations where...

a lo mejor ya las pruebas que en su momento pudieras desahogar en un juicio,

maybe the evidence you could present in a trial at that time,

pues en un convenio ya no van a existir ciertas pruebas.

Well, in an agreement, certain tests will no longer exist.

Esto es, la prueba a lo mejor documental pudiera prevalecer,

That is, the evidence may perhaps be documentary and could prevail.

pero a lo mejor una prueba confesional pudiera en las partes renunciarla,

but perhaps a confessional testimony could be waived by the parties,

una prueba testimonial pudiera en las partes renunciarla.

A testimonial proof could be waived by the parties.

Y entonces, pudiera dar los plazos para efecto de que si una vez que se encuentre, por ejemplo,

And so, could you provide the deadlines in order for once it is found, for example,

en el pago de la renta, pues a los 60 días puedas tú solicitar el desalojo,

in the payment of the rent, as after 60 days you can request eviction,

la desocupación del bien inmueble, siempre garantizando de que esta desocupación

the vacancy of the property, always ensuring that this vacancy

se va a llevar a cabo conforme a lo que la misma ley establece.

It will be carried out in accordance with what the law itself establishes.

Y entonces aquí, la obligación en este caso del especialista, del promotor de los métodos

And so here, the obligation in this case of the specialist, of the promoter of the methods

de justicia alternativa, pues indudablemente se estaría llevando a cabo

of alternative justice, as it would undoubtedly be taking place

de acuerdo a lo que la misma...

according to what the same...

La misma ley estipula de una forma equitativa, de una forma justa, mi estimada Mercedes.

The same law stipulates in a fair manner, in a just manner, my dear Mercedes.

Maestro, vamos a seguir con el tema, por supuesto, pero permítame hacer una pausa comercial,

Master, we will continue with the topic, of course, but allow me to take a commercial break.

no sin antes recordarle a nuestra audiencia que puede comunicarse con nosotros.

not without first reminding our audience that they can communicate with us.

Hay muchas cuestiones que se dan lamentablemente en torno al arrendamiento,

There are many issues that unfortunately arise regarding leasing.

problemáticas me refiero, y esta es una muy buena oportunidad para usted, amigo radioescucha,

I mean problems, and this is a very good opportunity for you, radio listener,

que si tiene alguna situación así o quiere prevenir,

that if you have any situation like that or want to prevent it,

pues aquí está el licenciado Alfonso Tadeo Cacho para poderle orientar.

Well, here is Licenciado Alfonso Tadeo Cacho to guide you.

Vamos entonces a un corte y regresamos.

Let's take a break and we'll be back.

Tiene usted problemas con su arrendamiento?

Do you have problems with your lease?

Tiene un comentario con su arrendador?

Do you have a comment for your landlord?

Hay alguna cuestión por ahí que desee consultar?

Is there any issue out there that you would like to consult?

Creo que esta es la oportunidad perfecta.

I believe this is the perfect opportunity.

Hoy el licenciado Alfonso Tadeo Cacho, especialista en amparo,

Today, the licensed Alfonso Tadeo Cacho, specialist in amparo,

nos ha explicado lo que es el arrendamiento y convenio preventivo de solución de conflictos

He has explained to us what leasing and preventive agreements for conflict resolution are.

a través del Instituto de Justicia Alternativa o de los centros privados de justicia alternativa

through the Institute of Alternative Justice or private alternative justice centers

que están avalados por el instituto o también lo que se conoce como la figura del mediador.

that are endorsed by the institute or also known as the figure of the mediator.

Nos platicaba, nos decía, pues, del contrato.

He was telling us about the contract.

Ya nos...

We already...

Especificaba o nos daba algunos tips que me parecen importantes que vayan en el contrato.

He specified or gave us some tips that seem important to me to include in the contract.

¿Qué cosas, por ejemplo, no podrían ir en un contrato?

What things, for example, could not go into a contract?

¿Qué cosas no se podrían pedir en un momento determinado?

What things could not be asked for at a given moment?

Y ahora, ¿el contrato lo hace el dueño del inmueble?

And now, does the owner of the property make the contract?

¿Él es el que pone todas las condiciones?

Is he the one who sets all the conditions?

¿O puede el futuro inquilino decir, a ver, no, también póngamele esto aquí porque yo también tengo derechos?

"Or can the future tenant say, let's see, no, also put this here because I also have rights?"

Fíjate, Mercedes, que en un tema de poder llevar a cabo un convenio,

Notice, Mercedes, that in a matter of being able to carry out an agreement,

en este caso que pudiera representar una equidad entre las partes,

In this case, it could represent equity between the parties,

la sugerencia siempre es comunicación.

The suggestion is always communication.

Creo que el mediador debe de tener y debe de contar con esa facilidad

I believe that the mediator must have and should possess that ease.

de poder comunicar las necesidades tanto del arrendador como del arrendatario.

to be able to communicate the needs of both the landlord and the tenant.

Por eso mi insistencia y mi recomendación precisamente de que se haga un traje

That’s why I insist and recommend that a suit be made.

a la gente.

to the people.

Porque hay arrendatarios que a lo mejor pueden necesitar,

Because there are tenants who may need,

pongamos un ejemplo, un bien inmueble,

let's take an example, a real estate property,

pero este bien inmueble puede estar destinado a lo mejor para un tema de empresa,

but this property might be better suited for a business purpose,

para un tema de comercio, para un tema en donde a lo mejor vas a poner algún local comercial.

For a business topic, for a topic where you might set up a commercial establishment.

Y entonces en ese sentido tú, arrendador,

And so in that sense you, the landlord,

debes de atender a las necesidades que pudiera tener tu inquilino.

You must attend to the needs that your tenant may have.

Y en ese sentido, si no,

And in that sense, if not,

si no cuentas tu propiedad, tu inmueble con las condiciones mínimas para que pueda el inquilino

If you do not provide your property, your premises with the minimum conditions for the tenant.

poder hacer prosperar el negocio, pues hay que darlo.

to be able to make the business thrive, because it has to be given.

Y esto se logra precisamente escuchando.

And this is achieved precisely by listening.

Y de esta manera, la sugerencia es que entre los dos pudiera en su momento

And in this way, the suggestion is that between the two of them it could happen at the right moment.

armar el contrato de arrendamiento.

draft the lease agreement.

Porque una vez armado, una vez que se está estructurado el contrato,

Because once it is drafted, once the contract is structured,

el contrato va a dar las bases mínimas con las cuales se puede dar por concluido a un juicio

The contract will provide the minimum bases with which a trial can be concluded.

a través de un convenio.

through an agreement.

Recuerden ustedes que el contrato de arrendamiento constituye, crea derechos y obligaciones.

Remember that the lease contract constitutes and creates rights and obligations.

Y un convenio extingue derechos y obligaciones.

And an agreement extinguishes rights and obligations.

Oiga, maestro, ¿qué quiere decir eso?

Excuse me, teacher, what does that mean?

Bueno, quiere decir que el contrato...

Well, it means that the contract...

El contrato nos permite generar aquellas condiciones

The contract allows us to create those conditions.

y el convenio nos permite terminar o dar por terminadas

and the agreement allows us to terminate or declare terminated

aquellas condiciones que pudieran en su momento prevalecer.

those conditions that may prevail at that time.

Ahora bien, la pregunta que haces es muy importante, Mercedes.

Well, the question you are asking is very important, Mercedes.

¿Qué condiciones no puede haber un contrato?

What conditions cannot exist in a contract?

Hablando de forma general, un contrato, por ejemplo,

Speaking generally, a contract, for example,

no puede contener derechos como el de la personalidad,

it cannot contain rights such as the right to personality,

en donde pudiera...

where I could...

no pudiera uno en su momento renunciar.

One could not resign at the time.

Esto es un derecho al nombre, que a través de un contrato, digamos nosotros,

This is a right to a name, which through a contract, let’s say us,

que renunciamos el derecho al nombre que cada uno de nosotros pudiéramos en su momento poseer.

That we renounce the right to the name that each of us might have possessed at some point.

¿Por qué?

Why?

Porque es un derecho irrenunciable, no es materia de negociación.

Because it is an unrenounceable right, it is not subject to negotiation.

Los alimentos, Mercedes, hay veces que decimos,

Food, Mercedes, there are times that we say,

hay que hacer un convenio en donde estipulemos cómo va a ser los alimentos de los menores.

We need to make an agreement that stipulates how the children's food will be.

Ciertamente se puede hacer, pero hay condiciones específicas

It can certainly be done, but there are specific conditions.

donde no se puede renunciar al derecho de recibir esos alimentos.

where one cannot waive the right to receive that support.

Esto es, puedes negociar los montos, pero no puedes negociar la pérdida de ese derecho.

That is, you can negotiate the amounts, but you cannot negotiate the loss of that right.

Ese derecho existe, y ese derecho se debe de respetar.

That right exists, and that right must be respected.

El derecho a tu capacidad para poder contratar, de manera general,

The right to your ability to contract, in general,

si tú pones una cláusula, a que no pudieras...

if you put a clause, that you couldn't...

Si tú no pudieras contratar con esta persona, bueno, pues estás limitando también

If you couldn't hire this person, well, then you are also limiting yourself.

aquellos derechos constitucionales o derechos humanos de una persona.

those constitutional rights or human rights of a person.

Lo estás limitando.

You are limiting him/her.

Entonces hay condiciones en los contratos los cuales no son permisibles.

Then there are conditions in the contracts that are not permissible.

De manera que solamente, precisamente acercándose con un profesional,

So that only, precisely by approaching with a professional,

es cuando podemos recibir este tipo de recomendaciones, mi estimada Mercedes.

It is when we can receive this type of recommendations, my dear Mercedes.

Es del convenio, me parece que es bueno que nos acerquemos,

It's about the agreement, I think it's good that we get closer.

explica lo que es el contrato y lo que es el convenio,

Explain what a contract is and what an agreement is.

porque me parece que en un momento determinado, bueno, más bien, no me parece,

because it seems to me that at a certain moment, well, rather, it doesn't seem to me,

es una realidad, no somos adivinos, maestro, de las cosas que pueden suceder.

It is a reality, we are not fortune tellers, master, of the things that can happen.

¿A qué me refiero?

What am I referring to?

De repente, dentro de las problemáticas que la gente nos consulta,

Suddenly, among the issues that people consult us about,

o que le consulta a ustedes los expertos, es, por ejemplo, el típico de, bueno,

What you ask of you experts is, for example, the typical one of, well,

yo tengo rentada mi casa, pero resulta que...

I have my house rented, but it turns out that...

Necesito venderla por alguna circunstancia personal, urgente.

I need to sell it due to some personal, urgent circumstance.

Quiero sacar al inquilino y el inquilino dice, no, yo tengo un contrato y todavía me faltan cuatro, cinco, siete meses.

I want to evict the tenant and the tenant says, no, I have a contract and I still have four, five, seven months left.

Y a veces, pues, son esos imprevistos.

And sometimes, well, it's those unexpected events.

Yo tengo un bien que quiero utilizar para resolver un mal, pero tengo un inquilino metido ahí.

I have a good that I want to use to resolve a wrong, but I have a tenant stuck in there.

Esa es como una de las que se me ocurren, porque son a veces imprevistos.

That’s one of the ones that come to mind because they are sometimes unexpected.

¿Cómo se pueden...? ¿Hay manera de manejar los imprevistos o de alguna manera el convenio efectivamente

How can we...? Is there a way to handle unforeseen circumstances or the agreement effectively?

apoya a los imprevistos?

Does it support unforeseen circumstances?

¿Cómo se puede...? ¿Hay manera de manejar los imprevistos o de alguna manera el convenio efectivamente apoya,

"How can one...? Is there a way to manage unforeseen events or does the agreement effectively support in some way?"

aunque el imprevisto, obviamente, pues, como uno nos adivinó, reitero, insisto,

although the unforeseen, obviously, well, as one guessed, I reiterate, I insist,

pues, pueda ser parte de esa mediación ante algo que no esté estipulado en el contrato?

Well, can it be part of that mediation in relation to something that is not stipulated in the contract?

Fíjate que es muy importante lo que tú estás comentando, Mercedes,

Notice that what you are commenting on is very important, Mercedes,

porque hay una teoría que se llama la teoría de la imprevisión.

Because there is a theory called the theory of unforeseen circumstances.

Recordemos en el 2020, ¿qué sucedió, Mercedes, con lo de la pandemia?

Let's remember in 2020, what happened, Mercedes, with the pandemic?

Que muchos negocios tuvieron la necesidad de permanecer cerrados,

That many businesses had the need to remain closed,

cerrados precisamente por una orden por parte de nuestras autoridades sanitarias.

closed precisely by an order from our health authorities.

Y entonces había plazas en donde muchos locatarios, pues, se veían precisamente en la necesidad de cerrar.

And then there were places where many vendors were, well, facing the necessity to close.

Y entonces llegaba el arrendador, el propietario del local, y decía,

And then the landlord would arrive, the owner of the premises, and would say,

oye, pero ¿cómo vas a cerrar? ¿Cómo vas a pagarme? ¿Cómo vamos a arreglarnos?

Hey, but how are you going to close? How are you going to pay me? How are we going to sort ourselves out?

Bueno, la teoría de la imprevisión precisamente te permite a que ante este tipo de imprevistos

Well, the theory of unforeseen events allows you to deal with this type of unforeseen circumstance.

puedan las partes también negociar, puedan las partes también llegar a acuerdos.

the parties may also negotiate, the parties may also reach agreements.

Y entonces a nosotros se nos permitió mucho en esa etapa del 2020 poder llegar a través del diálogo,

And then we were allowed a lot at that stage of 2020 to reach an agreement through dialogue,

a través de acuerdos, convenios que en su momento permitían ganar a los dos.

through agreements and contracts that at the time allowed both to win.

La característica de un convenio precisamente que estaba al lado por el Instituto de Justicia Alternativa,

The characteristic of an agreement precisely that was alongside the Institute of Alternative Justice,

Mercedes, es que ambos ganan.

Mercedes, it's just that both win.

Y esa es la regla que debería de contar todo tipo de convenio,

And that is the rule that should apply to all types of agreements,

que ambos cuenten con elementos en donde se den las bases para que los dos salgan ganando.

That both have elements where the foundations are laid for both to win.

Esto es, que no haya un perdedor. En un juicio siempre va a haber perdedores, Mercedes.

That is, there shouldn't be a loser. In a trial, there will always be losers, Mercedes.

Y en los convenios no, en los convenios uno da las bases.

And in the agreements, no; in the agreements, one lays the foundations.

Y entonces en base a ese tipo de imprevisión, pudiéramos en su momento a lo mejor en una cláusula estipular

And then, based on that type of oversight, we could perhaps stipulate in a clause at that time.

que para el caso de ese tipo de convenio, que no se puede ganar,

that in the case of that type of agreement, you cannot win,

en ese tipo de circunstancias de venta del bien inmueble, se le va a dar a lo mejor el derecho del tanto al arrendatario.

In that type of real estate sale circumstance, the tenant may be granted the right of first refusal.

Esto es, se le va a notificar para efecto de que si el arrendatario quiere hacer uso del derecho de compra de la propiedad,

This is to notify that if the tenant wishes to exercise the right to purchase the property,

pues que lo haga en su momento debidamente notificado.

Well, let him do it at the proper time duly notified.

Y si el arrendatario está a gusto, está contento viviendo y teniendo en posesión el inmueble o la cosa,

And if the tenant is comfortable, they are happy living in and possessing the property or the thing,

bueno, indudablemente...

well, undoubtedly...

Y dice que eso va a permitir que si él está en esa solvencia, pues pueda decir,

And he says that this will allow him, if he is in that solvency, to be able to say,

ah, mira, qué bueno que me estás dando el derecho del tanto y permítame la falta, no tengo el dinero,

Ah, look, how nice that you are giving me the right of first refusal, and please excuse my lack of funds, I don't have the money.

pero puedo conseguirlo y puedo hacer uso de la compra de esa propiedad.

But I can get it and I can make use of the purchase of that property.

Y entonces bajo esas condiciones, Mercedes, creo que se permite que ambos ganen.

And so under those conditions, Mercedes, I believe it allows both to win.

Porque si sería de manera unilateral que tú llegues y digas, ¿sabes qué?

Because it would be unilateral for you to just come and say, you know what?

Necesito el inmueble y te doy 60 días para que te salgas.

I need the property, and I'll give you 60 days to move out.

¿Por qué?

Why?

Porque, reitero, hay necesidades y entonces de pronto le inclino en base a esas necesidades que dice,

Because, I reiterate, there are needs and so suddenly I lean on those needs that he/she mentions.

oye, espérame, es que acabo de hacer una inversión o acabo de remodelar la propiedad y la quiero para comercio,

Hey, wait for me, it's just that I just made an investment or I just remodeled the property and I want it for business.

la estoy utilizando para comercio, ahí se va a ir toda mi inversión, ahí se va a ir todo mi patrimonio.

I am using it for trading; all my investment will go there, all my assets will go there.

Y entonces bajo esas condiciones hay que buscar las salidas alternativas más benéficas para ambos.

And so under those conditions, we must seek the most beneficial alternative solutions for both parties.

Pues, maestro, ¿le parece que hacemos la última pausa?

Well, teacher, do you think we should take the last break?

Si regresamos, hay preguntas de nuestra audiencia.

If we return, there are questions from our audience.

Con mucho gusto.

With pleasure.

Vamos al corte.

Let's go to the cut.

Estamos de regreso con usted.

We are back with you.

Hoy nos acompaña en esta emisión el licenciado Alfonso Tadeo Cacho, especialista en amparo.

Today we are joined in this broadcast by Licenciado Alfonso Tadeo Cacho, a specialist in amparo.

Hay participación de nuestra audiencia, preguntas para usted, maestro.

There is participation from our audience, questions for you, teacher.

Raúl Salazar dice, rento un local, tengo 20 años rentando y nunca quedo mal con la renta.

Raúl Salazar says, "I rent a place, I have been renting for 20 years and I have never been late with the rent."

Escuché que me van a pedir el local.

I heard they are going to ask me for the place.

¿Cuánto tiempo o meses me tienen, a ver, o le dan, será, ¿no?

How much time or how many months do they have me, let's see, or do they give him, will it be, right?

¿Cuántos meses o cuánto tiempo me pueden dar para conseguir otro local?

How many months or how much time can you give me to find another location?

Aquí es muy importante partir de un contrato.

Here it is very important to start from a contract.

Un contrato de arrendamiento, mi estimado.

A lease agreement, my dear.

Aquí hay que revisar el contrato, qué es lo que se estipula.

Here we need to review the contract, what is stipulated.

Y más si que el contrato se estuvo elaborando año con año.

And even more so since the contract was being drafted year after year.

Esto te permite a ti, en base a ese contrato, ver en qué condiciones pudieran en su momento acordar

This allows you, based on that contract, to see under what conditions they could agree at that time.

y partiendo de ahí, ajustarse a lo que diga el acuerdo de voluntades

and starting from there, adjust to what the agreement of wills states

y pueda en su momento cumplir el arrendador para efecto de que no vaya a echarlo de manera anticipada.

and the landlord can fulfill it in due time so that he does not evict him prematurely.

¿Por qué?

Why?

Porque si hay un convenio, pues evidentemente, pudiéramos pensar que son 60 días, ¿sí?

Because if there is an agreement, then evidently, we could think it's 60 days, right?

Entonces, es muy importante remitirnos al contrato y al convenio en caso de que pudiera existir.

So, it is very important to refer to the contract and the agreement in case one might exist.

En otra consulta, Rocío dice, rento una casa, se acabó el contrato y la señora a la que le renté no quiere entregar la llave.

In another consultation, Rocío says, I rent a house, the contract is over, and the lady I rented from doesn't want to give me the key.

¿Qué se hace en estos casos?

What is done in these cases?

Bueno, si no hay un contrato de arrendamiento, ahí sí hay que hacer una interpelación judicial.

Well, if there is no lease agreement, then a judicial summons must be made.

Efecto de que se le dé a conocer al arrendatario de que ya no es su voluntad de continuar con el contrato de arrendamiento

Effect of notifying the tenant that they no longer wish to continue with the lease agreement.

para con ello, en caso de que no exista un convenio de justicia alternativa,

for this purpose, in case there is no alternative dispute resolution agreement,

pues pueda solicitarse a través de un juicio la legal desocupación del bien inmueble.

Well, it can be requested through a lawsuit for the legal eviction of the property.

Y en caso de que el arrendatario, si pudiera en su momento tener alguna deuda con usted, propietario,

And in case the tenant were to have any debt with you, the owner, at some point,

pues puede exigírsele precisamente ese...

well, they can be required to do precisely that...

Vaya.

Wow.

Esas pensiones rentísticas que pudieran estar pendientes o la entrega de la posesión material del inmueble.

Those income-generating pensions that may be pending or the delivery of the material possession of the property.

Buenas tardes. A mi suegro y a tres hermanas de él, les dejó una hermana que ya falleció en testamento un terreno a su favor por el rumbo de Tonalá.

Good afternoon. My father-in-law and three of his sisters were left a piece of land by a sister who has already passed away, in her will, in the area of Tonalá.

Está rentado a un taller. Se le ofreció a compra, pero no tuvo el dinero.

It is rented to a workshop. It was offered for sale, but he didn't have the money.

Ya se le demandó para que se saliera. Va para dos años la demanda y no se ve para cuándo se salga.

He has already been asked to leave. It's been almost two years since the demand was made, and there's no indication of when he will leave.

No se hizo un contrato de arrendamiento.

A lease contract was not made.

No se hizo un contrato de arrendamiento nuevo porque falleció la hermana.

A new lease contract was not made because the sister passed away.

Puede asesorar al respecto. Gracias. Saludos. Excelente programa. Carlos Leal.

You can advise on this matter. Thank you. Regards. Excellent program. Carlos Leal.

Con mucho gusto, Carlos. Con mucho gusto. Ahorita pasamos nuestro número de teléfono para que tú puedas buscarnos y de manera particular decirte qué es lo que en su momento se pudiera hacer.

With pleasure, Carlos. With pleasure. Right now we will give you our phone number so that you can reach out to us and specifically tell you what could be done at that moment.

Porque indudablemente cuando fallece, en este caso, el titular de un derecho, pues quien tiene el derecho de poder llevar a cabo un juicio, pues indudablemente se la albacea.

Because undoubtedly, when the holder of a right dies, in this case, the person who has the right to conduct a lawsuit, is undoubtedly the executor.

Y entonces, si no...

And then, if not...

Si no se abrió un juicio sucesorio para que la albacea como representante legal de los bienes pueda demandar la legal desocupación, pues pudiera irse incluso hasta más años.

If a probate case was not opened for the executor as the legal representative of the assets to demand the legal eviction, it could even take more years.

Entonces aquí hay que darle prioridad. Si no se ha hecho esa sucesión intestamentaria o testamentaria, sería importante aperturar ese tipo de juicio para que una vez que se nombra la albacea provisional, este pueda contar con las facultades legales y poder demandar la legal desocupación.

So here we need to give priority. If that intestate or testamentary succession has not been carried out, it would be important to open that type of legal proceeding so that once the provisional executor is appointed, they can have the legal powers to demand the legal eviction.

Ahora, el Código de Procedimientos Civiles te permite que en su momento a través de una garantía pedir que acredite, en este caso el arrendatario, en calidad de que está poseyendo el bien inmueble.

Now, the Code of Civil Procedures allows you to request, through a guarantee at the appropriate time, that the tenant proves in what capacity they are possessing the real estate.

Y si no hay un contrato de arrendamiento ya debidamente estipulado por ese año, pues al no acreditarlo y al no acreditar que está el corriente en el pago de la renta, pues el juez le da un plazo de 60 días para que pueda en su momento desocupar...

And if there is no leasing contract properly stipulated for that year, then since it cannot be verified and there is no proof that the rent is current, the judge gives a period of 60 days for you to vacate at that time...

Bajo su costa, el bien inmueble. Entonces depende mucho de la estrategia que utilice. Yo te recomendaría que nos llames y con mucho gusto te podemos apoyar en ese sentido.

Under its cost, the real estate. So it really depends on the strategy you use. I would recommend that you call us, and we would be happy to assist you in that regard.

Anónimo, un inquilino traspasó su tienda a un nuevo inquilino, sin enterarme yo como dueño del local. Ahora el nuevo inquilino pide las perlas de la Virgen. ¿Qué procede? ¿Cómo debo conducirme? ¿Hay contrato de arrendamiento?

Anonymous, a tenant transferred their shop to a new tenant without informing me as the owner of the premises. Now the new tenant is asking for the Virgin's pearls. What should I do? How should I conduct myself? Is there a lease contract?

Ahí habrá que ver el contrato, si usted permitió en su momento.

There we will have to see the contract, if you allowed it at the time.

Pues no puede dar en su arrendamiento el bien inmueble. Si usted no lo dio, lo puso como cláusula para que pudiera desindirse el contrato, bueno, el nuevo inquilino que está ahorita poseyendo, del que usted le está rentando, pues tiene o forma parte de lo que se conoce como causadiencia.

Well, you cannot give the property in your lease. If you didn't give it, you included it as a clause to be able to withdraw from the contract; well, the new tenant who is currently occupying it, whom you are renting to, is part of what is known as causation.

Esto es, él es causa de su inquilino, y entonces al pedir usted la recesión y entrega del bien inmueble a su inquilino...

That is, he is the cause of his tenant, and so when you request the rescission and delivery of the property to his tenant...

los accesorios siguen en la suerte del principal, y esto es, él tendría que devolverle el bien inmueble, ¿sí?

The accessories follow the fate of the principal, and that is, he would have to return the property, right?

Anónimo, tengo varias casas en renta y con contrato de papelería, y están vencidos,

Anonymous, I have several houses for rent with paperwork contracts, and they are expired.

y los quiero renovar a través de justicia alternativa.

and I want to renew them through alternative justice.

¿Es recomendable hacer contrato desde la última fecha de vencimiento,

Is it advisable to make a contract from the last expiration date?

o se puede hacer del último periodo y qué riesgo conlleva?

Or can it be done in the last period and what risks does it involve?

Bueno, aquí yo creo que sí sería importante llamarle Radio Escucha a que se acerque,

Well, I think it would be important to call Radio Listener to come closer.

nosotros con gusto lo asesoramos, aquí sí es importante que tenga usted un contrato de arrendamiento actual vigente,

We are happy to assist you; it is important that you have a current valid lease agreement.

porque esto conllevaría precisamente a fijar las cláusulas necesarias para que a través de un convenio de justicia alternativa

because this would specifically lead to establishing the necessary clauses so that through an alternative dispute resolution agreement

que nosotros pudiéramos en su momento elaborarle, pues poder dar las condiciones que el inquilino en su momento

that we could prepare for him at the time, in order to provide the conditions that the tenant had at that time.

debería de tener respecto a la justicia alternativa.

should have regarding alternative justice.

Y ya que no puede dejar así que quede el contrato de arrendamiento al aire,

And since it can't be left like that, let the lease agreement hang in the air,

tiene usted que estipular aquellos requisitos mínimos para en caso de incumplimiento usted tenga los elementos

You must stipulate those minimum requirements so that in case of non-compliance you have the elements.

y poder solicitar la entrega y posesión de su inmueble.

and to request the delivery and possession of your property.

Rento una casa que está dentro de un coto en un fraccionamiento en Zapopan rumbo a carretera Colotlán,

I rent a house that is inside a gated community in a subdivision in Zapopan, heading towards the Colotlán highway.

cuyo inquilino es bueno, pero muy delicado.

whose tenant is good, but very delicate.

Tengo un año rentándole la casa y vamos a renovarlo.

I have been renting the house for a year and we are going to renew it.

La verdad se lo rentaba muy barato.

The truth is that I rented it very cheaply.

Hace 500 pesos y yo absorbía la cuota de mantenimiento.

It was 500 pesos and I covered the maintenance fee.

Para este año nos aumentaron la cuota de mantenimiento en 350

For this year, they increased our maintenance fee by 350.

y en la renovación del contrato aumenté esta cuota al precio del contrato.

And in the contract renewal, I raised this fee to the contract price.

El inquilino puso el grito en el cielo y dijo que excedía de los límites de la ley el aumento de la renta, etcétera, etcétera.

The tenant shouted that the rent increase exceeded the limits of the law, etcetera, etcetera.

Yo le dije que era sencillo, que si no estaba de acuerdo que me desocupara la casa y rápido accedió.

I told him it was simple, that if he didn't agree, he should vacate the house, and he quickly agreed.

El detalle es que me habla por cualquier cosa.

The detail is that he/she talks to me about anything.

Si llueve, recio, porque el viento golpea las ventanas, porque si un gato se sube a la azotea, me manda el video que no deja dormir,

If it rains hard, because the wind hits the windows, because if a cat climbs onto the roof, it sends me the video that keeps me awake,

que si le dejan basura en la esquina, me habla.

That if they leave trash in the corner, he/she calls me.

Trato de ser tolerante, pero este tipo de cosas no está en mis manos.

I try to be tolerant, but this kind of thing is not in my hands.

Me gustaría que esta vez el contrato se revisara en el centro alternativo para permitir que entienda.

I would like the contract to be reviewed at the alternative center this time to allow me to understand.

Saludos, Jorge Gutiérrez.

Greetings, Jorge Gutiérrez.

Muy bien, Jorge, con mucho gusto. Estamos a tus órdenes.

Very well, Jorge, with great pleasure. We are at your service.

Hola, mi nombre es Elodia Félix.

Hello, my name is Elodia Félix.

Quiero ver si el Instituto de Justicia Alternativa, de acuerdo a la experiencia del licenciado Cacho,

I want to see if the Institute of Alternative Justice, according to the experience of Licenciado Cacho,

puede mediar ante el IMSS y el asegurado derecho a viente.

You can mediate before the IMSS and the insured right to twenty.

En específico, desbloquear baja de beneficios.

Specifically, unlock benefit reduction.

Judiciario, hija, madre.

Judiciary, daughter, mother.

Asegurada, pensionada, la hija que soy yo.

Insured, retired, the daughter that I am.

De antemano, gracias y felicidades por el invitado.

Thank you in advance and congratulations on the guest.

Y nos deja su número de teléfono.

And he leaves us his phone number.

Claro que sí.

Of course.

Mira, aquí el Instituto de Justicia Alternativa del Estado de Jalisco tiene ciertas limitantes.

Look, here the Institute of Alternative Justice of the State of Jalisco has certain limitations.

En este caso, una de ellas es que no puede llevar a cabo mediaciones ante instancias federales.

In this case, one of them is that it cannot carry out mediations before federal instances.

En este caso, aquellos derechos que derivan de cuestiones laborales, como es una pensión,

In this case, those rights that arise from labor issues, such as a pension,

pues necesariamente se tendría que acudir.

Well, it would necessarily have to be attended to.

Ante una junta federal de conciliación y arbitraje o actualmente ante un juzgado laboral federal.

Before a federal board of conciliation and arbitration or currently before a federal labor court.

Bueno, antes de seguir con las otras preguntas, nada más decirle a nuestra audiencia que esté lista

Well, before continuing with the other questions, I just want to tell our audience to get ready.

para dar el teléfono del despacho del licenciado Alfonso Tadeo Cacho

to provide the phone number of the office of Licentiate Alfonso Tadeo Cacho

para cualquier situación que ya ustedes requieran de manera personalizada y especial.

for any situation that you may require in a personalized and special way.

Anónimo, tenemos 43 años rentando el mismo local.

Anonymous, we have been renting the same place for 43 years.

El último contrato de 5 años.

The last 5-year contract.

No nos dejaron copia.

They didn't give us a copy.

Solamente tenemos un WhatsApp en donde confirman que nos quedan 4 años.

We only have a WhatsApp where they confirm that we have 4 years left.

¿Podemos tener problemas y que nos pidan el local?

Can we have problems and be asked for the premises?

Indudablemente, aquí el inquilino tiene el derecho a que cuente con su contrato de arrendamiento

Undoubtedly, here the tenant has the right to have their lease agreement.

debidamente expedido y firmado tanto por el arrendador como por el inquilino infiador en su caso.

duly issued and signed by both the landlord and the tenant, if applicable.

¿Por qué?

Why?

Porque es lo que le permite a usted tener las condiciones mínimas, el conocimiento de aquellas condiciones mínimas

Because it allows you to have the minimum conditions, the knowledge of those minimum conditions.

con los cuales usted se obligó.

with which you obliged yourself.

En ese sentido, yo le llamaría para que usted le solicite de manera amable al arrendador, al propietario

In that sense, I would call you to kindly ask the landlord, the owner.

para efecto de que en uso de ese derecho, pues se le expida su contrato de arrendamiento y guárdelo

In order for you to exercise that right, please have your lease contract issued and keep it.

porque al final de cuentas es lo que le va a permitir a usted poderse respaldar

because in the end, it is what will allow you to back yourself up

ante cualquier arbitrariedad que pudiera representar.

against any arbitrariness that it could represent.

Elba Ramírez dice, licenciado, ya hice testamento, tengo dos hijos, 50% para cada uno.

Elba Ramírez says, "Attorney, I have already made a will, I have two children, 50% for each."

¿Necesito poner albacea?

Do I need to appoint an executor?

Sí.

Yes.

Indudablemente, en un testamento, el albacea es una figura indispensable

Undoubtedly, in a will, the executor is an indispensable figure.

ya que es el que lleva a cabo la ejecución de la voluntad del testador.

since he is the one who carries out the execution of the testator's will.

El albacea es el que presenta o es el que en su momento legalmente está facultado

The executor is the one who presents or is the one who is legally authorized at that moment.

para poder abrir la sucesión testamentaria y también para dar cumplimiento a aquellas condiciones

to be able to open the probate proceedings and also to fulfill those conditions

estipuladas en el testamento público abierto.

stipulated in the public open will.

Podría ser incluso alguno de sus propios hijos, ¿no?

It could even be one of his own children, right?

O vaya, puede ser alguien ajeno o uno de sus propios hijos.

Oh well, it could be someone external or one of their own children.

Claro, cuando el albacea en su momento no lleva a cabo el ejercicio de esta figura,

Of course, when the executor at the time does not carry out the exercise of this figure,

pues la denuncia intestamentaria o testamentaria la puede hacer cualquier persona, incluso hasta un acreedor.

Well, the intestate or testamentary claim can be made by anyone, including a creditor.

Si a mí me debió en su momento el de Cuyos, el que falleció y no me pagó,

If I was owed by Cuyos at that time, the one who passed away and didn't pay me,

yo estoy legitimado para poder denunciar el juicio sucesorio,

I am authorized to file a complaint regarding the succession trial.

para que los herederos en su momento se conviertan como mis nuevos deudores,

so that the heirs eventually become my new debtors,

esto en atención al patrimonio que pudo haber dejado la persona fallecida,

this is in regard to the assets that the deceased person may have left,

mi deudor principal o el deudor originario.

my main debtor or the original debtor.

Se vuelve a comunicar la persona que comentaba que tiene 43 años rentando el mismo local

The person who mentioned that they have been renting the same place for 43 years is contacting again.

y que del último contrato de 5 años no nos dejaron copias,

and they didn't give us copies of the last 5-year contract,

es un WhatsApp en donde confirman que nos quedan 4 años.

It's a WhatsApp confirming that we have 4 years left.

Y añade, dicen que el contrato solo es de un año y no lo quieren entregar.

And they add, they say that the contract is only for one year and they don't want to deliver it.

Hay contratos de arrendamiento para el caso de negocios que sí obliga la norma que sea superior al año, Mercedes.

There are lease contracts in the case of businesses that the law requires to be over a year, Mercedes.

Entonces, en ese sentido, si él pudiera en su momento contar con algún contrato de arrendamiento

So, in that sense, if he could at that time have some rental agreement.

que esté destinado para uso comercial, pues indudablemente yo pudiera pensar que sí es de 5 años.

that is intended for commercial use, as I could undoubtedly think that it is indeed 5 years.

Si es para casa habitación, pues para casa habitación puedo regular desde un año.

If it's for a residence, then I can regulate it for a year for a residence.

No sé de qué tipo de contrato estemos hablando.

I don't know what type of contract we are talking about.

Pues dice que es rentando, bueno, el mismo local.

Well, he says it is renting, well, the same place.

Yo entiendo como que es comercial, ¿no?

I understand it as being commercial, right?

Sí.

Yes.

Local comercial, ajá.

Commercial premises, uh-huh.

Nos dice, saludo licenciado.

He/She says to us, greetings lawyer.

El licenciado Tadeo puede ayudarme a hacer un contrato de arrendamiento para una tienda Oxxo,

Mr. Tadeo can help me create a lease agreement for an Oxxo store.

quieren rentarme un terreno.

They want to rent me a piece of land.

Es forzoso nombrar al base en un testamento, ya que lo, a ver, por partes.

It is necessary to name the executor in a will, since, well, let's take it step by step.

A ver.

Let's see.

Bueno, primera pregunta.

Well, first question.

Con mucho gusto, con mucho gusto le doy a sus órdenes para poder llevar a cabo el contrato de arrendamiento.

With great pleasure, I am at your service to carry out the lease contract.

Aquí yo les recomiendo siempre en el contrato que se pudiera poder llevar a cabo con nosotros,

Here I always recommend in the contract that could be carried out with us,

pues estipular las condiciones mínimas para que pueda garantizar tanto a uno como al otro.

Well, to stipulate the minimum conditions to guarantee both to one and the other.

En el caso para cuando son para Oxxo, por lo regular siempre son contratos de 10, 20 años,

In the case of contracts for Oxxo, they are usually always 10 or 20 year contracts.

porque hay una inversión, pues ahora sí que, pues grande, ¿verdad?

Because there is an investment, well now yes, well big, right?

Y bueno, esta misma...

And well, this same one...

Esta misma persona añade, es forzoso nombrar al base en un testamento,

This same person adds, it is necessary to name the executor in a will,

ya los que van a heredar son personas mayores.

The ones who are going to inherit are elderly people.

Sí, sería lo recomendable que el albacea esté debidamente nombrado por el notario,

Yes, it would be advisable for the executor to be properly appointed by the notary.

sí, a recomendación en este caso del testador, sí.

Yes, at the recommendation of the tester, yes.

Esto es, el testador dicta el testamento,

That is, the testator dictates the will,

él dicta quién es en que su momento va a ejecutar su voluntad

He dictates who he is when he is about to carry out his will.

y pudiera en su momento...

and could at that moment...

En su momento, dentro del mismo testamento, pues dejar legados

At the time, within the same will, to leave legacies.

para que ya las partes tengan conocimiento de lo que le va a corresponder a cada uno de ellos.

so that the parties are already aware of what will correspond to each of them.

Y bueno, añade efectivamente la persona de los 43 años rentando el mismo local que es para negocio.

And well, indeed add the 43-year-old person renting the same place that is for business.

Sí, sí, sí, indudablemente ahí, yo creo que superior al año,

Yes, yes, yes, undoubtedly there, I think it's better than the year.

no hay contrato de arrendamiento para este tipo de negocios que se dé a condiciones de un año.

There is no lease contract for this type of business that is given for conditions of one year.

Entonces, ojo, ahí le recomendaría que le pida a su arrendador,

So, be careful, I would recommend that you ask your landlord,

amablemente, pues que le dé su contrato de arrendamiento.

Kindly, let him give you his lease agreement.

Y en caso de que exista algún convenio, pues pedir que se le dé también su ejemplar de su convenio

And in case there is an agreement, ask that they also be given their copy of the agreement.

para que usted esté debidamente asegurado.

so that you are properly insured.

Se nos acabó el tiempo, licenciado Alfonso Tadeo Cacho.

Our time has run out, Licenciado Alfonso Tadeo Cacho.

Muchas gracias.

Thank you very much.

Hasta la próxima.

Until next time.

Hasta la próxima, muchísimas gracias.

Until next time, thank you very much.

Un abrazo.

A hug.

Cuíntese.

Take care.

Gracias.

Thank you.